نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
برای ارزیابی وضعیت کنونی و چشمانداز آتی بازار مسکن، تمرکز بر تحولات کوتاهمدت یا شوکهای مقطعی بهتنهایی کافی نیست. بازار مسکن بیش از هر چیز تابع روندهای بلندمدت اقتصاد کلان است بخش ساختمان بهعنوان یکی از سرمایهبرترین بخشهای اقتصاد، طی سالها تورم مزمن بیش از سایر بخشها در معرض این فرسایش قرار گرفته است. گزارش تحولات واقعی بخش اقتصاد ایران در فروردینماه ۱۴۰۵، تصویری روشن از تداوم تضعیف صنعت ساختمان در ساختار اقتصادی کشور ارائه میدهد. این بخش که همواره یکی از پیشرانهای مهم رشد و اشتغال در اقتصاد ایران به شمار میرفته، در سالهای اخیر با افت محسوس در نقشآفرینی خود مواجه شده است.
وضعیت رفاه مسکونی خانوارهای ایرانی را نمیتوان جدا از تحولات کلان اقتصادی تحلیل کرد. ارزش افزوده بخش ساختمان، بهعنوان یکی از شاخصهای کلیدی توسعهیافتگی و کیفیت رشد اقتصادی، بازتاب مستقیمی از شرایط سرمایهگذاری، ثبات اقتصاد کلان و قدرت خرید خانوارها دارد. بررسیها نشان میدهد سهم این بخش از تولید ناخالص داخلی که در اواخر دهه ۱۳۸۰ به حدود ۸.۹ درصد رسیده بود، در سال ۱۳۹۹ تحت تأثیر شوکهای ارزی و کاهش ارزش پول ملی، با افت قابل توجهی مواجه شده و به سطوح بسیار پایینتری تنزل یافته است.این روند نزولی، صرفاً یک تغییر آماری نیست، بلکه بیانگر کاهش ظرفیت تولید مسکن، افت سرمایهگذاری در زیرساختهای شهری و در نهایت تضعیف یکی از پایههای اصلی رفاه در اقتصاد ایران است.
بررسی روند نرخ رشد ارزش افزوده بخش ساختمان به قیمتهای ثابت ۱۴۰۰ نشان میدهد این بخش در سالهای اخیر در یک چرخه ناپایدار میان رکود و بهبودهای کوتاهمدت قرار داشته است.
در سال ۱۴۰۰، افتهای قابل توجه در فصول ابتدایی تا حدی قابل انتساب به شرایط پساکرونا و اختلال در فعالیتهای ساختوساز است. رشد منفی در این دوره بیشتر بازتاب رکود ناشی از همهگیری بوده و جهش مثبت زمستان همان سال نیز ماهیتی جبرانی و کوتاهمدت داشته است، بهگونهای که نتوانسته به یک روند پایدار رشد منجر شود. در سال ۱۴۰۱ نیز این بهبود سریعا فروکش کرده و بخش ساختمان وارد وضعیت رکود کمنوسان با رشدهای نزدیک به صفر شده است.
در سال ۱۴۰۲ و بهویژه ۱۴۰۳، نشانههایی از بهبود نسبی در برخی فصول مشاهده میشود، اما این رشدها از نظر دامنه و تداوم محدود بوده و بیشتر بیانگر تعدیلهای مقطعی در فعالیتهای ساختمانی هستند تا یک رونق پایدار. با این حال، این روند در سال ۱۴۰۴ مجددا معکوس شده و بخش ساختمان وارد فاز رکودی عمیقتری شده است. بهگونهای که در نُهماهه سال ۱۴۰۴، نرخ رشد ارزش افزوده این بخش به منفی ۱۹.۴ درصد رسیده که نسبت به دوره قبل ۲۲.۷ درصد کاهش را نشان میدهد؛ رقمی که بیانگر تشدید قابل توجه انقباض در فعالیتهای ساختمانی است. در مجموع، شواهد آماری حاکی از آن است که بخش ساختمان در اقتصاد ایران طی این دوره نتوانسته از چرخه رکود خارج شود و بهرغم تجربههای کوتاهمدت بهبود، در نهایت با تشدید فشارهای ساختاری و افت سرمایهگذاری، مجدداً به مسیر نزولی بازگشته است.
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
در این گزارش، فایلهای اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمعهای خرید مناطق مختلف تهران را رصد کردیم. هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت بسته به عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح درآمد منطقه، میزان تردد مشتری، برندهای فعال در پاساژ، کیفیت خدمات مجتمع و جایگاه واحد در با یکدیگر فاصله زیادی دارند و این تفاوت قیمت باعث میشود از منظر توجیه اقتصادی، انتظارات فروش یک واحد تجاری در پاساژهای مختلف نیز متفاوت باشد. علاوه بر هزینه اجاره، سایر هزینههای جاری مانند شارژ مجتمع، هزینه انرژی، نیروی انسانی و … نیز تحت تاثیر موقعیت مکانی و سطح خدمات پاساژ قرار دارند. برای نمونه، بررسی فایلهای موجود نشان میدهد یک واحد تجاری حدود ۱۳ متری در کوروش مال با شرایط رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه حدود ۱۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ در حالی که در هروی سنتر یک واحد با متراژ مشابه با رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵0 میلیون تومان فایل شده است.
یکی از پرسشهایی که در ادبیات اقتصاد مسکن مطرح میشود این است که چه ارتباطی بین اشتغال و مالکیت مسکن وجود دارد؟ آیا افزایش تعداد افراد شاغل در یک خانوار، به افزایش احتمال مالکیت مسکن منجر میشود؟ برای پاسخ به این پرسش، اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوار شهری سال ۱۴۰۳ مرکز آمار ایران را بررسی کردیم؛ انتظار میرود خانوارهایی که درآمد فعال بیشتری دارند، شانس بالاتری برای خرید مسکن داشته باشند؛ اما نتایج نشان میدهد مالکیت مسکن تنها بازتاب درآمد فعلی خانوار نیست. عواملی مانند سابقه درآمدی، امکان پسانداز، سن خانوار و فرصت انباشت دارایی در طول زمان نیز نقش مهمی در شکلگیری مالکیت دارند. بالاترین سهم مالکیت نه در میان شاغلان، بلکه در میان خانوارهای دارای درآمد بدون کار مشاهده میشود؛ ۸۶.۶ درصد خانوارهای این گروه مالک مسکن هستند. بررسی سن خانوارها نیز این الگو را تأیید میکند؛ سهم مالکیت از ۲۵.۱۶ درصد در میان خانوارهای جوان زیر ۳۰ سال، به ۸۸.۷۲ درصد در خانوارهای دارای سرپرست ۶۰ سال و بیشتر افزایش مییابد؛ مالکیت مسکن بیشتر نتیجه انباشت دارایی در طول زمان است تا ً درآمد و اشتغال فعلی خانوار.
Δ