نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
در بازار مسکن یک تصور رایج وجود دارد؛ اینکه هرچه منطقهای ارزانتر باشد، ظرفیت رشد قیمت بیشتری دارد و در بلندمدت بازدهی بالاتری نصیب سرمایهگذاران میکند. اما بررسی روند قیمت مسکن در شهرستانهای استان تهران طی سالهای ۱۳۹۱ تا ابتدای ۱۴۰۵ روایت متفاوتی را نشان میدهد.
دادهها حاکی از آن است که بیشترین رشد قیمت نه در ارزانترین مناطق، بلکه در مناطقی رخ داده که از کیفیت سکونت بالاتر، دسترسی مناسبتر، امکانات شهری بهتر و تقاضای پایدارتر برخوردار بودهاند. در صدر این فهرست، شمیرانات قرار دارد؛ منطقهای که قیمت مسکن در آن طی ۱۴ سال حدود ۱۷۰ برابر شده است. این در حالی است که میانگین رشد قیمت مسکن در شهر تهران طی همین دوره حدود ۴۹ برابر بوده است.
نکته جالبتر اینکه در سال ۱۳۹۱ میانگین قیمت مسکن در شمیرانات حدود ۲.۸ میلیون تومان بود؛ رقمی که حتی از میانگین ۳.۸ میلیون تومانی شهر تهران نیز پایینتر قرار داشت. اما در سالهای بعد، این منطقه نه تنها این فاصله را جبران کرد، بلکه به یکی از گرانترین و پربازدهترین بازارهای مسکن استان تبدیل شد.
در کنار شمیرانات، شهرستانهای فیروزکوه و دماوند نیز با رشد حدود ۱۵۹ و ۱۵۶ برابری در زمره موفقترین بازارهای مسکن استان قرار گرفتهاند. در مقابل، کمترین رشد به شهر تهران تعلق دارد؛ آماری که در نگاه اول عجیب به نظر میرسد، اما با بررسی جزئیات مشخص میشود که رشد قیمت در مناطق مختلف پایتخت بسیار نامتوازن بوده است.
مقایسه پرند و اندیشه نیز درس مهمی برای سیاستگذاران دارد. پرند با وجود اجرای گسترده پروژههای مسکن دولتی حدود ۷۵ برابر رشد کرده، اما اندیشه با اتکا به کیفیت زندگی، خدمات شهری و امکانات بهتر توانسته رشد حدود ۹۰ برابری را تجربه کند. این تجربه نشان میدهد ساخت واحد مسکونی به تنهایی ارزشآفرین نیست؛ آنچه قیمت و تقاضا را در بلندمدت تقویت میکند، ترکیب مسکن با زیرساخت، اشتغال، خدمات و کیفیت زندگی است.
شاید مهمترین روایت بازار مسکن استان تهران در این ۱۴ سال، عمیقتر شدن شکاف میان مناطق برخوردار و کمبرخوردار باشد؛ شکافی که همچنان در حال گسترش است و میتواند مسیر آینده بازار مسکن را نیز تعیین کند.
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
در این گزارش، فایلهای اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمعهای خرید مناطق مختلف تهران را رصد کردیم. هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت بسته به عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح درآمد منطقه، میزان تردد مشتری، برندهای فعال در پاساژ، کیفیت خدمات مجتمع و جایگاه واحد در با یکدیگر فاصله زیادی دارند و این تفاوت قیمت باعث میشود از منظر توجیه اقتصادی، انتظارات فروش یک واحد تجاری در پاساژهای مختلف نیز متفاوت باشد. علاوه بر هزینه اجاره، سایر هزینههای جاری مانند شارژ مجتمع، هزینه انرژی، نیروی انسانی و … نیز تحت تاثیر موقعیت مکانی و سطح خدمات پاساژ قرار دارند. برای نمونه، بررسی فایلهای موجود نشان میدهد یک واحد تجاری حدود ۱۳ متری در کوروش مال با شرایط رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه حدود ۱۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ در حالی که در هروی سنتر یک واحد با متراژ مشابه با رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵0 میلیون تومان فایل شده است.
یکی از پرسشهایی که در ادبیات اقتصاد مسکن مطرح میشود این است که چه ارتباطی بین اشتغال و مالکیت مسکن وجود دارد؟ آیا افزایش تعداد افراد شاغل در یک خانوار، به افزایش احتمال مالکیت مسکن منجر میشود؟ برای پاسخ به این پرسش، اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوار شهری سال ۱۴۰۳ مرکز آمار ایران را بررسی کردیم؛ انتظار میرود خانوارهایی که درآمد فعال بیشتری دارند، شانس بالاتری برای خرید مسکن داشته باشند؛ اما نتایج نشان میدهد مالکیت مسکن تنها بازتاب درآمد فعلی خانوار نیست. عواملی مانند سابقه درآمدی، امکان پسانداز، سن خانوار و فرصت انباشت دارایی در طول زمان نیز نقش مهمی در شکلگیری مالکیت دارند. بالاترین سهم مالکیت نه در میان شاغلان، بلکه در میان خانوارهای دارای درآمد بدون کار مشاهده میشود؛ ۸۶.۶ درصد خانوارهای این گروه مالک مسکن هستند. بررسی سن خانوارها نیز این الگو را تأیید میکند؛ سهم مالکیت از ۲۵.۱۶ درصد در میان خانوارهای جوان زیر ۳۰ سال، به ۸۸.۷۲ درصد در خانوارهای دارای سرپرست ۶۰ سال و بیشتر افزایش مییابد؛ مالکیت مسکن بیشتر نتیجه انباشت دارایی در طول زمان است تا ً درآمد و اشتغال فعلی خانوار.
Δ