نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
در گزارش قبلی، نزدیک به ۲۰ هزار داده خام از آگهی‌های فروش مسکن در ۲۲ منطقه تهران را بررسی کردیم از الگوی عرضه در مناطق 22 گانه تهران گرفته تا متراژ واحدهای موجود در بازار به تفکیک سن بنا. همان داده‌ها حالا می‌توانند از زاویه دیگری هم خوانده شوند؛ برای اینکه سراغ اختلاف‌های قیمتی برویم و ببینیم سن ساختمان چه نسبتی با قیمت هر متر دارد. ابتدا جغرافیای قیمت در ۲۲ منطقه تهران را بررسی می‌کنیم و سپس سراغ این می‌رویم که فاصله قیمتی میان ساختمان‌های دهه ۸۰ و دهه ۱۴۰۰ در هر منطقه چقدر است؛ آگهی‌ها بر اساس سال ساخت دسته‌بندی شده‌اند تا بتوان قیمت واحدهای متعلق به دهه‌های مختلف ساختمانی را با یکدیگر مقایسه کرد. تمرکز اصلی روی سه گروه دهه ۸۰، دهه ۹۰ و دهه ۱۴۰۰ است. میخواهیم بدانیم نوسازتر بودن در کدام بخش‌های تهران ارزش قیمتی بیشتری ایجاد کرده است.
در ادامه گزارش هفته گذشته سراغ تحلیل قیمتی داده‌ها می رویم. اولین تصویر از داده‌ها طبق روال گذشته به تفاوت بسیار زیاد قیمت مسکن میان مناطق تهران مربوط می‌شود. بدون در نظر گرفتن سن ساختمان، مناطق شمالی و شمال‌مرکزی شهر همچنان در بالاترین سطوح قیمتی بازار قرار دارند و هرچه به مناطق جنوبی‌تر می‌رویم، سطح قیمت کاهش قابل توجهی پیدا می‌کند. حتی درون یک منطقه، اختلاف قیمت میان محله‌ها می‌تواند بسیار زیاد باشد. به همین دلیل، میانگین یا میانه یک منطقه را باید تصویری کلی از بازار آن منطقه دانست، نه قیمتی که بتوان آن را به همه محله‌های آن تعمیم داد.
طبق محاسبات انجام‌شده، میانگین وزنی قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه یک به حدود 509.54 میلیون تومان می‌رسد؛ بالاترین رقم در میان مناطق 22گانه تهران. پس از آن منطقه 3 با 414.16 میلیون تومان قرار دارد و مناطق 2 و 6 نیز با میانگین‌های 357.54 و 351.40 میلیون تومان در رتبه‌های بعدی قرار می‌گیرند.
در سوی دیگر شهر، پایین‌ترین سطح قیمت در منطقه 18 دیده می‌شود؛ جایی که میانگین وزنی قیمت هر مترمربع حدود 110.38 میلیون تومان است. مناطق 17 و 16 نیز با 111.98 و 122.95 میلیون تومان در انتهای این رتبه‌بندی قرار دارند. به این ترتیب، قیمت هر مترمربع در منطقه یک حدود 4.6 برابر منطقه 18 است؛ فاصله‌ای که شدت شکاف جغرافیایی قیمت مسکن در تهران را نشان میدهد. در نقشه، مناطق 22گانه تهران بر اساس میانگین وزنی قیمت هر مترمربع دسته‌بندی شده‌اند؛ هرچه رنگ یک منطقه تیره‌تر باشد، سطح قیمت آگهی‌های آن بالاتر است.
سن بنا چه تغییری در قیمت ایجاد می‌کند؟
برای اینکه بتوان میزان تغییرات قیمت یک آپارتمان نوساز و یک ساختمان ساخته شده در دهه 80 را سنجید؛ از یک شاخص ساده. تحت عنوان پریمیوم نوساز بودن استفاده کردیم. این شاخص نشان میدهد میانه قیمت ساختمان‌های دهه ۱۴۰۰ در یک منطقه چند درصد بالاتر از ساختمان‌های دهه ۱۳۸۰ همان منطقه قرار دارد. این شاخص نشان میدهد یک آپارتمان نوساز چند درصد از یک اپارتمان قدیمی گران تر است.
اولین نتیجه به دست امده از این بررسی نشان میدهد فاصله میان قیمت ساختمان‌های دهه ۸۰ و دهه ۱۴۰۰ در سراسر شهر یکسان نیست. در بالاترین سطح، منطقه ۱۲ با پریمیوم 64.13 درصدی قرار گرفته است. پس از آن منطقه ۲۰ با 53.67 درصد قرار دارد. منطقه یک با 43.01 درصد، منطقه ۳ با 40.99 درصد و منطقه ۶ با 39.30 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در بخش بزرگی از مناطق نیز فاصله قیمت دو نسل ساختمانی در محدوده 20 تا 40 درصد قرار دارد.اما یک عدد در انتهای این رتبه‌بندی جلب توجه می‌کند؛ منطقه ۲۱ با پریمیوم منفی 6.46 درصد. در نگاه اول، این عدد می‌تواند این تصور را ایجاد کند که در منطقه ۲۱ ساختمان‌های دهه ۱۴۰۰ حتی از ساختمان‌های دهه ۸۰ ارزان‌ترند. اما بررسی قبلی ما که در گزارش “آیا نوسازها واقعا همیشه گران‌ترند؟ پشت‌پرده یک خطای آماری در قیمت مسکن” روی همین منطقه نشان داد چنین برداشتی می‌تواند گمراه‌کننده باشد.
ما بررسی را از سطح منطقه به محله بردیم. مشخص شد ساختمان‌هایی که در گروه‌های سنی مختلف با یکدیگر مقایسه می‌شوند، الزاما از محله‌های یکسانی نیستند. برخی محله‌های ارزان‌تر عمدتا در میان ساختمان‌های جدیدتر ظاهر شده‌اند، در حالی که بخشی از آگهی‌های ساختمان‌های قدیمی‌تر به محله‌هایی با سطح قیمت بالاتر تعلق داشته‌اند. در نتیجه، عدد کلی منطقه علاوه بر سن ساختمان، از ترکیب جغرافیایی آگهی‌ها نیز تاثیر گرفته است.حتی حضور یک محله در هر دو گروه سنی نیز لزوما مشکل را به‌طور کامل حل نمی‌کند، زیرا تعداد آگهی‌ها می‌تواند متفاوت باشد.
به همین دلیل، پریمیوم نوساز بودن را نباید معادل اثر خالص سن بنا دانست. این شاخص فاصله قیمتی مشاهده‌شده میان دو نسل ساختمانی در آگهی‌های موجود را نشان میدهد.
در بازارهای گران‌تر، نوساز بودن فاصله ریالی بزرگ‌تری می‌سازد
درصد اختلاف قیمت میان ساختمان‌های دهه ۸۰ و ۱۴۰۰ در مناطق شمالی تهران بیشترین مقدار را ندارد؛ اما وقتی این فاصله به تومان محاسبه می‌شود، تصویر متفاوتی به دست می‌آید. بالا بودن سطح عمومی قیمت در مناطق گران‌تر باعث شده فاصله میان دو نسل ساختمانی در این بخش از شهر به رقم‌های بسیار بزرگ‌تری برسد.
در منطقه یک، متوسط قیمت هر متر در فایل‌های دهه ۸۰ حدود ۴۱۶ میلیون تومان و در دهه ۱۴۰۰ نزدیک به ۵۹۵ میلیون تومان است؛ فاصله‌ای حدود ۱۷۹ میلیون تومان برای هر مترمربع. این اختلاف در منطقه ۳ به حدود ۱۴۱ میلیون و در منطقه ۶ به حدود ۱۱۱ میلیون تومان در هر متر می‌رسد.برای مقایسه، فاصله دو نسل ساختمانی در منطقه ۱۰ حدود ۴۰ میلیون، در منطقه ۱۷ حدود ۳۱ میلیون و در منطقه ۱۵ حدود ۲۲ میلیون تومان در هر متر است.
بنابراین ارزش نوساز بودنرا می‌توان از دو زاویه دید. از نظر درصدی، برخی مناطق میانی و جنوبی نیز فاصله قابل توجهی میان ساختمان‌های دهه ۸۰ و ۱۴۰۰ دارند؛ اما از نظر مبلغی که به قیمت هر متر اضافه می‌شود، این فاصله در بازارهای گران‌تر تهران بسیار بزرگ‌تر است.
وزیر راه و شهرسازی از بازنگری فوری مبحث ۲۱ مقررات ملی ساختمان با موضوع پدافند غیرعامل خبر داد و اعلام کرد این بازنگری ظرف یک تا دو هفته آینده انجام خواهد شد. هدف از این اقدام، الزامی شدن احداث پناهگاه در ساخت‌وسازهای جدید و همچنین تجهیز و ایمن‌سازی فضاهای عمومی مانند ایستگاه‌های مترو برای شرایط بحرانی است. وزیر راه تأکید کرده افزایش هزینه‌های ساخت نباید مانع اجرای این طرح شود و رعایت ضوابط پناهگاهی نیز می‌تواند مانند الزامات آتش‌نشانی به یکی از شروط قانونی ساخت‌وساز تبدیل شود. هدف اصلی این تصمیم، افزایش آمادگی شهرها در برابر جنگ و حملات مخرب و کاهش تلفات غیرنظامیان عنوان شده است. با این حال، جزئیات فنی و ضوابط نهایی هنوز ابلاغ نشده و قرار است در بازنگری مبحث ۲۱ مشخص شود دقیقا چه ساختمان‌هایی و با چه استاندارد و ظرفیتی ملزم به احداث پناهگاه خواهند بود.در ادامه این گزارش، مهم‌ترین ضوابط و مفاهیم مبحث ۲۱ مقررات ملی ساختمان را در قالب یک راهنمای تصویری و به زبان ساده مرور کرده‌ایم.
دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اخیرا گزارشی از تحولات بخش مسکن کشور منتشر کرده که در آن، وضعیت بازار مسکن از منظر متغیرهای کلان اقتصادی، قدرت خرید خانوار، هزینه زمین و تأمین مالی مورد بررسی قرار داده. در آخرین بخش از این گزارش ، به عملکرد و اقدامات انجام‌شده در حوزه مسکن و رویکردهای مدنظر برنامه‌های آینده حوزه مسکن پرداخته، اقدامات انجام‌شده و برنامه‌های پیشِ رو را در گزارشی جداگانه به‌طور مفصل بررسی خواهیم کرد. در این گزارش، تمرکز ما بر تصویری است که دفتر اقتصاد مسکن از وضعیت موجود، مسائل و چالش‌های اصلی بخش مسکن کشور ارائه کرده است.
یک حمایت معیشتی جدید در راه است؛ این بار از سوی شهرداری تهران. طرحی با عنوان «تورم صفر» که قرار است قیمت ۱۲ قلم کالای اساسی را تا پایان سال ثابت نگه دارد و حدود ۹ میلیون و ۵۰۰ هزار شهروند تهرانی را پوشش دهد. اما اجرای چنین طرحی، علاوه بر هدف معیشتی، یک پرسش مهم درباره هزینه آن ایجاد می‌کند. برآوردها نشان میدهد سبدی شامل برنج، روغن، گوشت، ماکارونی، حبوبات، سویا، شکر و خرما که در اسفند ۱۴۰۴ حدود یک میلیون و ۹۷۰ هزار تومان قیمت داشته، در شهریور امسال به حدود ۲ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان رسیده است؛ یعنی طی شش ماه ۲۲ درصد افزایش قیمت داشته است.
ادغام شرکت بازآفرینی شهری ایران در سازمان ملی زمین و مسکن، به یکی از بحث‌های مهم روزهای اخیر در حوزه مسکن و شهرسازی تبدیل شده است؛ تصمیمی که واکنش‌های متفاوتی از سوی کارشناسان، فعالان شهری و مدیران سابق وزارت راه و شهرسازی به دنبال داشته است.
Δ