یک سال با صندوق‌های املاک؛ مقایسه عملکرد صندوقهای املاک و مستغلات با رشد واقعی قیمت مسکن

در دوره‌ای که معاملات بخش‌هایی از بورس متوقف بود، صندوق‌های املاک همچنان قابل معامله بودند. همین موضوع، در کنار رشد قیمت مسکن باعث شد تقاضا برای این صندوق‌ها افزایش پیدا کند.ادامه این روند منجر شد صندوق‌های املاک در اردیبهشت‌ماه با رشد حدود ۱۳ درصدی همراه شوند رشدی که آنها را در آن مقطع در میان پربازده‌ترین گروه‌های بازار سرمایه قرار داد.

بررسی عملکرد صندوق های املاک و مستغلات

بررسی صندوق‌های فعال در زیرگروه املاک و مستغلات نشان می‌دهد که در حال حاضر ۷ صندوق فعال در این بخش وجود دارد. جدول زیر عملکرد صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات را طی یک سال منتهی به ۳۰ اردیبهشت ۱۴۰۵ نشان می‌دهد. این بررسی بر پایه دو شاخص کلیدی قیمت پایانی واحد صندوق در بازار و ارزش خالص دارایی (NAV) هر صندوق تهیه شده است. رتبه‌بندی صندوق‌ها بر اساس رشد قیمت واحد در بازار (بازدهی قیمتی) انجام گرفته است. در این جدول، ستون رشد قیمت واحد درصد تغییر قیمت پایانی هر صندوق را در بازه یکساله نمایش می‌دهد و ستون حباب فعلی که عدد مثبت آن نشان‌دهنده معامله شدن صندوق بالاتر از ارزش واقعی دارایی‌هایش است.

بر اساس داده‌های موجود، بازدهی یک‌ساله این صندوق‌ها تفاوت معناداری با هم دارند؛ به‌طوری‌که صندوق «کاشانه» با بازدهی ۴۵ درصدی در صدر قرار گرفته و پس از آن صندوق‌های «امین‌شهر» و «مالک آتیه» به ترتیب با بازدهی ۲۹ و ۱۴ درصد قرار دارن. در مقابل، صندوق «ارزش مسکن» طی این دوره بازدهی منفی ۲ درصدی ثبت کرده اما نکته مهم در تفسیر حباب قیمتی صندوق‌های املاک اینه که این شاخص بر اساس NAV یا ارزش خالص دارایی ها  محاسبه می‌شوند. با توجه به ماهیت ملکی دارایی‌های این صندوق‌ها، احتمال دارد ارزش خالص دارایی‌ها با تأخیر نسبت به قیمت روز املاک به‌روزرسانی شده باشند؛ بنابراین ارقام حباب لزوماً تصویر قطعی از ارزندگی یا گرانی صندوق‌ها ارائه نمی‌کند و نیازمند بازبینی ارزش دارایی‌های هر صندوق می‌باشد. با  این وجود رتبه‌بندی صندوق‌ها بر مبنای بازدهی قیمت پایانی یک‌ساله نشان می‌دهد که «کاشانه» بهترین عملکرد قیمتی را در میان صندوق‌های املاک داشته و «ارزش مسکن» با ثبت بازدهی منفی، ضعیف‌ترین عملکرد را در این دوره به خود اختصاص داده است.

مقایسه عملکرد صندوقهای املاک و مستغلات با رشد واقعی قیمت مسکن

برای سنجش عملکرد صندوق‌های املاک، بازدهی یک‌ساله این صندوق‌ها با دو شاخص مهم مقایسه شده است، رشد شاخص کل بورس و رشد قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران. این مقایسه نشان می‌دهد صندوق‌های املاک از نظر بازدهی، تقریباً هم‌سطح با شاخص کل بورس حرکت کرده‌اند، اما همچنان فاصله قابل‌توجهی با رشد واقعی قیمت مسکن دارند.

در بازه ۳۰ اردیبهشت ۱۴۰۴ تا ۳۰ اردیبهشت ۱۴۰۵، شاخص کل بورس  رشدی معادل  ۱۷.۳۵ درصدی است. در همین دوره، میانگین بازدهی صندوق‌های املاک حدود ۱۸ درصد بوده؛ بنابراین می‌توان گفت این صندوق‌ها به‌طور میانگین عملکردی نزدیک به شاخص کل بورس داشته‌اند.اما تصویر در مقایسه با بازار فیزیکی مسکن متفاوت است. در همین بازه، قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به‌طور میانگین حدود ۶۸ درصد افزایش یافته است؛ در حالی که پربازده‌ترین صندوق املاک، یعنی «کاشانه»، بازدهی ۴۵ درصدی ثبت کرده است. به این ترتیب، حتی بهترین صندوق این گروه نیز تنها حدود ۶۶ درصد از رشد قیمت مسکن تهران را پوشش داده و میانگین صندوق‌های املاک کمتر از یک‌سوم رشد بازار فیزیکی مسکن عمل کرده است.

این فاصله نشان می‌دهد صندوق‌های املاک در دوره مورد بررسی، بیش از آنکه به‌طور کامل بازتاب‌دهنده رشد قیمت مسکن باشند، رفتاری نزدیک به دارایی‌های قابل معامله در بازار سرمایه داشته‌اند. با این حال، این صندوق‌ها همچنان یکی از مسیرهای غیرمستقیم ورود سرمایه‌گذاران خرد به بازار ملک محسوب می‌شوند؛ مسیری که می‌تواند بخشی از رشد بازار مسکن را برای افرادی که امکان خرید مستقیم ملک ندارند، قابل دسترس کند.

همان‌طور که پیش‌تر نیز کارشناسان تأکید کرده‌اند، همین شکاف میان رشد بازار فیزیکی مسکن و بازدهی ابزارهای فعلی نشان می‌دهد بازارهای مالی مبتنی بر مسکن همچنان ظرفیت توسعه ابزارهای تازه سرمایه‌گذاری در ملک را دارند؛ از جمله مدل‌هایی مانند توکنیزه‌کردن دارایی‌های ملکی که می‌تواند مشارکت سرمایه‌گذاران خرد در بازار مسکن را گسترده‌تر کند.