نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
به گزارش اکوایران، در هفتههای اخیر، با افزایش تنشهای سیاسی و وقوع درگیریهای نظامی در منطقه، پرسشهای مهمی درباره واکنش بازار مسکن کشور مطرح شده است. آیا این تحولات باعث تغییر رفتار خریداران و فروشندگان شده؟ قیمتها بالا رفته یا کاهش یافته؟ آیا سرمایهگذاران مسکن را به عنوان دارایی امن انتخاب میکنند یا سرمایهها در حال خروج […]
به گزارش اکوایران، در هفتههای اخیر، با افزایش تنشهای سیاسی و وقوع درگیریهای نظامی در منطقه، پرسشهای مهمی درباره واکنش بازار مسکن کشور مطرح شده است. آیا این تحولات باعث تغییر رفتار خریداران و فروشندگان شده؟ قیمتها بالا رفته یا کاهش یافته؟ آیا سرمایهگذاران مسکن را به عنوان دارایی امن انتخاب میکنند یا سرمایهها در حال خروج از این بازار است؟
هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس صنعت ساختمان در گفتوگو با اکوایران، به این پرسشها پاسخ میدهد. او درباره کلیت بازار مسکن ایران توضیح میدهد که چند عامل کلان اقتصادی همواره بر این بازار تأثیرگذار بودهاند. او یادآور میشود که در سالهای جنگ تحمیلی، افزایش جمعیت باعث افزایش تقاضا برای مسکن شد، اما بازار مسکن ایران برخلاف بسیاری از کشورهای جهان، قابل تحلیل با معیارهای متعارف نیست؛ چرا که بسیاری از شاخصهای شفافیت مانند دسترسی آزاد به اطلاعات معاملات، قیمتها و روندهای تقاضا هنوز به شکل کامل وجود ندارند، هرچند در سالهای اخیر تلاشهایی برای بهبود این وضعیت انجام شده است.
فروغمند اعرابی تأکید میکند که بازار مسکن ایران نسبت به بحرانها واکنشی متفاوت دارد. او میگوید: «در تمام بحرانهای اقتصادی چهار دهه گذشته، هر زمان نرخ دلار افزایش یافته یا شرایط اقتصادی ناپایدار شده، قیمت مسکن به جای کاهش، افزایش پیدا کرده است. این نشان میدهد که مسکن در ایران مانند یک کالای مصرفی رفتار نمیکند، بلکه بیشتر نقش دارایی یا ابزاری برای سرمایهگذاری را ایفا میکند؛ پدیدهای که در اقتصاد جهانی چندان رایج نیست.»
او در ادامه توضیح میدهد که در بسیاری از کشورها هنگام وقوع بحران، قیمت مسکن کاهش مییابد چرا که قدرت خرید مردم پایین میآید، اما در ایران ساختار اقتصاد به گونهای است که بازار زمین و مسکن با یکدیگر گره خوردهاند. بانکها، نهادهای مالی و حتی دولت از افزایش قیمت ملک منتفع میشوند، چرا که بسیاری از وامها و تعهدات مالی بر اساس ارزش سندهای ملکی تنظیم شدهاند.
فروغمند اعرابی میگوید: «به همین دلیل حتی در دوران رکود هم قیمتها به طور جدی کاهش نمییابند. ساختار بانکی کشور به گونهای است که کاهش قیمت مسکن را تهدیدی برای تراز مالی خود میبیند و به صورت سیستماتیک مانع افت قیمت میشود.»
او در ادامه با مقایسهای میان ایران و بحران مسکن ۲۰۰۸ در آمریکا میگوید: «در آمریکا، وقتی ارزش داراییهای ملکی پایین آمد و وامگیرندهها دیگر توان بازپرداخت نداشتند، سیستم بانکی فروپاشید. چون آنجا بازار آزاد بود و دولت کمتر در حفظ مصنوعی قیمتها دخالت میکرد. در ایران اما، بانکها و نهادهای اقتصادی نمیگذارند چنین سقوطی اتفاق بیفتد. همین تفاوت ساختاری است که بازار ما را از بسیاری از بازارهای جهانی متمایز کرده.»
در پاسخ به این پرسش که آیا در حال حاضر بازار نشانهای از رونق دارد یا خیر، و اینکه آیا تقاضا به سمت مناطق خاص یا امنتر گرایش یافته، فروغمند اعرابی توضیح میدهد: «واحدهای کوچکمتراژ هنوز بازار فعالتری دارند. چون هم قابل خرید با وام هستند، هم نقدشوندگی بالاتری دارند. اما تقاضا در بازارهای بزرگتر بهشدت کاهشی است. ملکهای چندصد میلیاردی عملاً خریداری ندارند.»
او بازار سرمایهگذاری را هم به دو دسته تقسیم میکند: « واحدهای کوچکمتراژ بهویژه در سال گذشته، همچنان پویایی خود را حفظ کردهاند. اگر تقاضا مصرفی باشد، این روند ممکن است ادامه یابد. اما اگر تقاضا صرفاً سرمایهگذاری باشد، بعید به نظر میرسد این روند ادامه داشته باشد، چون بازارهای رقیب مانند طلا، خودرو، یا رمزارزها نقدشوندگی بالاتری دارند و برای سرمایهگذاران جذابترند.»
این کارشناس باور دارد که ناآرامیها و بحرانهای اخیر، میتوانند به عنوان فرصتهایی برای بازنگری در قوانین و سیاستگذاریها دیده شوند: «ما در حوزه زمین و املاک با خلأهای قانونی جدی مواجهایم. بسیاری از افراد از این خلأها استفاده میکنند و وارد فعالیتهای سوداگرانه یا فرار مالیاتی میشوند. نمیتوان فقط آنها را مقصر دانست. این قانون است که باید اصلاح شود.»
او تأکید میکند که به جای برخوردهای موردی، باید به سمت ساختارهایی شفاف و مداوم در تنظیمگری بازار حرکت کنیم: «بازار را نمیشود رها کرد تا دچار بحران شود، بعد تنظیمگری کرد. این بازار باید همزمان با حیات اقتصادی کشور، نظارت و هدایت شود.»
پیشبینی نهایی این کارشناس از آینده بازار مسکن روشن نیست: «تا زمانی که سیاستگذاری مشخص و روشنی در این حوزه شکل نگیرد، بازار از رکود خارج نمیشود. ممکن است در برخی مناطق خاص تحرکهایی ببینیم، اما در مقیاس کلان، با ثباتی روبهرو نیستیم که مردم بخواهند با اطمینان وارد آن شوند.»
او در پایان میگوید: «اگر دولت بخواهد واقعاً به این حوزه ورود کند، باید با اعطای وامهای متناسب، حمایت از تقاضای مصرفی و استفاده از فناوریهای نوین مالی، امکان خانهدار شدن اقشار متوسط را فراهم کند. در غیر این صورت، بازار همچنان در وضعیت رکودی و غیرقابل پیشبینی باقی خواهد ماند.»
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
در این گزارش، فایلهای اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمعهای خرید مناطق مختلف تهران را رصد کردیم. هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت بسته به عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح درآمد منطقه، میزان تردد مشتری، برندهای فعال در پاساژ، کیفیت خدمات مجتمع و جایگاه واحد در با یکدیگر فاصله زیادی دارند و این تفاوت قیمت باعث میشود از منظر توجیه اقتصادی، انتظارات فروش یک واحد تجاری در پاساژهای مختلف نیز متفاوت باشد. علاوه بر هزینه اجاره، سایر هزینههای جاری مانند شارژ مجتمع، هزینه انرژی، نیروی انسانی و … نیز تحت تاثیر موقعیت مکانی و سطح خدمات پاساژ قرار دارند. برای نمونه، بررسی فایلهای موجود نشان میدهد یک واحد تجاری حدود ۱۳ متری در کوروش مال با شرایط رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه حدود ۱۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ در حالی که در هروی سنتر یک واحد با متراژ مشابه با رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵0 میلیون تومان فایل شده است.
یکی از پرسشهایی که در ادبیات اقتصاد مسکن مطرح میشود این است که چه ارتباطی بین اشتغال و مالکیت مسکن وجود دارد؟ آیا افزایش تعداد افراد شاغل در یک خانوار، به افزایش احتمال مالکیت مسکن منجر میشود؟ برای پاسخ به این پرسش، اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوار شهری سال ۱۴۰۳ مرکز آمار ایران را بررسی کردیم؛ انتظار میرود خانوارهایی که درآمد فعال بیشتری دارند، شانس بالاتری برای خرید مسکن داشته باشند؛ اما نتایج نشان میدهد مالکیت مسکن تنها بازتاب درآمد فعلی خانوار نیست. عواملی مانند سابقه درآمدی، امکان پسانداز، سن خانوار و فرصت انباشت دارایی در طول زمان نیز نقش مهمی در شکلگیری مالکیت دارند. بالاترین سهم مالکیت نه در میان شاغلان، بلکه در میان خانوارهای دارای درآمد بدون کار مشاهده میشود؛ ۸۶.۶ درصد خانوارهای این گروه مالک مسکن هستند. بررسی سن خانوارها نیز این الگو را تأیید میکند؛ سهم مالکیت از ۲۵.۱۶ درصد در میان خانوارهای جوان زیر ۳۰ سال، به ۸۸.۷۲ درصد در خانوارهای دارای سرپرست ۶۰ سال و بیشتر افزایش مییابد؛ مالکیت مسکن بیشتر نتیجه انباشت دارایی در طول زمان است تا ً درآمد و اشتغال فعلی خانوار.
Δ