نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
به گزارش اکوایران، کاهش تقاضا برای خرید مسکن در پی برخی عوامل منطقهای و افزایش عرضه واحدهای استیجاری بهدنبال خروج اتباع خارجی، این امید را ایجاد کرده که بازار مسکن در تابستان پیش رو با آرامش بیشتری همراه باشد. بازار مسکن از نیمه دوم سال ۱۴۰۱ وارد رکود معاملاتی شد و از نیمه دوم سال […]
به گزارش اکوایران، کاهش تقاضا برای خرید مسکن در پی برخی عوامل منطقهای و افزایش عرضه واحدهای استیجاری بهدنبال خروج اتباع خارجی، این امید را ایجاد کرده که بازار مسکن در تابستان پیش رو با آرامش بیشتری همراه باشد.
بازار مسکن از نیمه دوم سال ۱۴۰۱ وارد رکود معاملاتی شد و از نیمه دوم سال ۱۴۰۳ نیز از نظر قیمتی به ثبات نسبی رسید. کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی را میتوان مهمترین عامل این رکود دانست. در کنار آن، عواملی مانند اجرای مالیات بر خانههای خالی و افت تقاضای سرمایهگذاری نیز در تثبیت قیمتها تأثیرگذار بودهاند.
هرچند اغلب کارشناسان زمانی مشخص برای پایان رکود مسکن اعلام نمیکنند، اما تجربه دورههای گذشته نشان داده در صورتی که قیمتها طی سه تا چهار سال افزایش نیابد، ممکن است توان خرید مصرفکنندگان بهتدریج با سطح قیمتها هماهنگ شود و زمینه رونق بازار فراهم گردد.
در این میان، دو متغیر تازه نیز بهعنوان عوامل رکودزا وارد میدان شدهاند؛ یکی تشدید ریسکهای سیاسی و منطقهای که کاهش محسوس معاملات خرید و فروش را در پی داشته، و دیگری افزایش عرضه مسکن اجارهای ناشی از خروج اتباع خارجی از کشور. بررسیهای میدانی نشان میدهد با آغاز جنگ ۱۲ روزه ایران و اسرائیل، تقاضا برای خرید مسکن در برخی مناطق تهران کاهش یافته و در نتیجه، قیمتهای پیشنهادی در این مناطق تا حدود ۸.۵ درصد پایین آمده است.
در سوی دیگر، خروج گسترده اتباع خارجی، بهویژه افغانها، ظاهراً باعث افزایش فایلهای استیجاری شده است. به گفته نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، با شدت گرفتن این روند، بهویژه در مناطق پایینشهر، تعداد واحدهای اجارهای افزایش یافته و برخی از آنها با قیمتهایی مشابه سال گذشته به بازار بازگشتهاند؛ مسئلهای که به کاهش نرخ اجاره در این بخش منجر شده است.
طی روزهای اخیر، حدود ۴۰۰ هزار مهاجر غیرقانونی افغان به کشورشان بازگردانده شدهاند. معاون اجتماعی پلیس اطلاعات تهران بزرگ اعلام کرده در تاریخ ۱۲ تیر، طرح سراسری جمعآوری اتباع غیرمجاز با مشارکت پلیسهای تخصصی اجرا شده و در جریان آن، حدود ۱۵۰ نقطه پاکسازی شده است. همچنین به مالکان و کارفرمایانی که از این افراد استفاده کرده بودند، تذکرات جدی داده شده و تخلفات آنان نیز ثبت شده است.
بر اساس قوانین، کارفرمایانی که اتباع خارجی فاقد مجوز کار را استخدام کنند، بابت هر روز اشتغال غیرمجاز ملزم به پرداخت جریمهای معادل یک میلیون و ۷۳۱ هزار تومان هستند. همچنین، در صورت بهکارگیری آنان در مشاغلی خارج از مفاد پروانه کار، با مجازات حبس تا ۱۸۰ روز مواجه خواهند شد.
در شرایطی که تابستان فصل جابهجایی خانوارهاست، کاهش معاملات خرید و افزایش فایلهای اجارهای میتواند آرامشی نسبی در بازار مسکن ایجاد کند. با این حال، رکود معاملات تبعات منفی نیز دارد؛ کاهش ساخت و ساز یکی از مهمترین آنهاست. افزایش هزینه مصالح ساختمانی، همگام با رشد تورم عمومی، باعث بالا رفتن هزینه ساخت شده است. در کوتاهمدت، بازار میتواند با استفاده از موجودی واحدهای فعلی، ثبات را حفظ کند اما با رسیدن به سقف عرضه، نیاز به واحدهای تازه ساخت مجدداً افزایش مییابد. در آن شرایط، رکود ساخت و ساز میتواند به رشد مجدد قیمتها دامن بزند.
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
در این گزارش، فایلهای اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمعهای خرید مناطق مختلف تهران را رصد کردیم. هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت بسته به عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح درآمد منطقه، میزان تردد مشتری، برندهای فعال در پاساژ، کیفیت خدمات مجتمع و جایگاه واحد در با یکدیگر فاصله زیادی دارند و این تفاوت قیمت باعث میشود از منظر توجیه اقتصادی، انتظارات فروش یک واحد تجاری در پاساژهای مختلف نیز متفاوت باشد. علاوه بر هزینه اجاره، سایر هزینههای جاری مانند شارژ مجتمع، هزینه انرژی، نیروی انسانی و … نیز تحت تاثیر موقعیت مکانی و سطح خدمات پاساژ قرار دارند. برای نمونه، بررسی فایلهای موجود نشان میدهد یک واحد تجاری حدود ۱۳ متری در کوروش مال با شرایط رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه حدود ۱۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ در حالی که در هروی سنتر یک واحد با متراژ مشابه با رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵0 میلیون تومان فایل شده است.
یکی از پرسشهایی که در ادبیات اقتصاد مسکن مطرح میشود این است که چه ارتباطی بین اشتغال و مالکیت مسکن وجود دارد؟ آیا افزایش تعداد افراد شاغل در یک خانوار، به افزایش احتمال مالکیت مسکن منجر میشود؟ برای پاسخ به این پرسش، اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوار شهری سال ۱۴۰۳ مرکز آمار ایران را بررسی کردیم؛ انتظار میرود خانوارهایی که درآمد فعال بیشتری دارند، شانس بالاتری برای خرید مسکن داشته باشند؛ اما نتایج نشان میدهد مالکیت مسکن تنها بازتاب درآمد فعلی خانوار نیست. عواملی مانند سابقه درآمدی، امکان پسانداز، سن خانوار و فرصت انباشت دارایی در طول زمان نیز نقش مهمی در شکلگیری مالکیت دارند. بالاترین سهم مالکیت نه در میان شاغلان، بلکه در میان خانوارهای دارای درآمد بدون کار مشاهده میشود؛ ۸۶.۶ درصد خانوارهای این گروه مالک مسکن هستند. بررسی سن خانوارها نیز این الگو را تأیید میکند؛ سهم مالکیت از ۲۵.۱۶ درصد در میان خانوارهای جوان زیر ۳۰ سال، به ۸۸.۷۲ درصد در خانوارهای دارای سرپرست ۶۰ سال و بیشتر افزایش مییابد؛ مالکیت مسکن بیشتر نتیجه انباشت دارایی در طول زمان است تا ً درآمد و اشتغال فعلی خانوار.
Δ