نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
به گزارش اکوایران، در هفتههای اخیر، بازار مسکن تهران تحت تأثیر یک متغیر کمتر دیدهشده قرار گرفته است: خروج اتباع غیرمجاز از کشور. این تغییر جمعیتی، بهویژه در مناطق دارای بافت فرسوده و املاک کلنگی، رویکرد تازهای به معاملات داده است. داود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، معتقد است که این خروج، اگرچه همهگیر نیست، […]
به گزارش اکوایران، در هفتههای اخیر، بازار مسکن تهران تحت تأثیر یک متغیر کمتر دیدهشده قرار گرفته است: خروج اتباع غیرمجاز از کشور. این تغییر جمعیتی، بهویژه در مناطق دارای بافت فرسوده و املاک کلنگی، رویکرد تازهای به معاملات داده است.
داود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، معتقد است که این خروج، اگرچه همهگیر نیست، اما در برخی نقاط اثر خود را گذاشته و حتی باعث شده برخی از واحدهای تخلیهشده با نرخهایی پایینتر از سال گذشته عرضه شوند. این تحولات، نشانهای دیگر از پیوند تنگاتنگ سیاستهای مهاجرتی با نبض بازار ملک در پایتخت است.
در چنین شرایطی، به نظر میرسد خروج بخشی از تقاضای سکونتی، موجب افزایش عرضه در برخی محلهها شده و فضای چانهزنی را برای خریداران در بازار املاک کلنگی فراهم کرده است؛ اما قیمت املاک کلنگی در تهران در چه بازهای قرار دارد؟
به نظر میرسد که عمده املاک کلنگی در بافتهای مرکزی، شرق، جنوب شرق و بخشهایی از شمال تهران قرار دارند؛ بررسیهای اکوایران از فایلهای مشاوران املاک نیز نشان میدهد که عرضه ملک کلنگی در هفتههای اخیر با افزایش روبهرو شده و قیمتها نیز اغلب در محدوده میانگین قیمت منطقه و یا پایینتر تعیین میشوند.
بنا به مشاهدات ما، آپارتمانی کلنگی و 102 متری در محله پیروزی با قیمت 15 میلیارد تومان و آپارتمانی دیگر با 238 مترمربع در دارآباد، 85 میلیارد تومان به فروش میرسد.
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
در این گزارش، فایلهای اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمعهای خرید مناطق مختلف تهران را رصد کردیم. هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت بسته به عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح درآمد منطقه، میزان تردد مشتری، برندهای فعال در پاساژ، کیفیت خدمات مجتمع و جایگاه واحد در با یکدیگر فاصله زیادی دارند و این تفاوت قیمت باعث میشود از منظر توجیه اقتصادی، انتظارات فروش یک واحد تجاری در پاساژهای مختلف نیز متفاوت باشد. علاوه بر هزینه اجاره، سایر هزینههای جاری مانند شارژ مجتمع، هزینه انرژی، نیروی انسانی و … نیز تحت تاثیر موقعیت مکانی و سطح خدمات پاساژ قرار دارند. برای نمونه، بررسی فایلهای موجود نشان میدهد یک واحد تجاری حدود ۱۳ متری در کوروش مال با شرایط رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه حدود ۱۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ در حالی که در هروی سنتر یک واحد با متراژ مشابه با رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵0 میلیون تومان فایل شده است.
یکی از پرسشهایی که در ادبیات اقتصاد مسکن مطرح میشود این است که چه ارتباطی بین اشتغال و مالکیت مسکن وجود دارد؟ آیا افزایش تعداد افراد شاغل در یک خانوار، به افزایش احتمال مالکیت مسکن منجر میشود؟ برای پاسخ به این پرسش، اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوار شهری سال ۱۴۰۳ مرکز آمار ایران را بررسی کردیم؛ انتظار میرود خانوارهایی که درآمد فعال بیشتری دارند، شانس بالاتری برای خرید مسکن داشته باشند؛ اما نتایج نشان میدهد مالکیت مسکن تنها بازتاب درآمد فعلی خانوار نیست. عواملی مانند سابقه درآمدی، امکان پسانداز، سن خانوار و فرصت انباشت دارایی در طول زمان نیز نقش مهمی در شکلگیری مالکیت دارند. بالاترین سهم مالکیت نه در میان شاغلان، بلکه در میان خانوارهای دارای درآمد بدون کار مشاهده میشود؛ ۸۶.۶ درصد خانوارهای این گروه مالک مسکن هستند. بررسی سن خانوارها نیز این الگو را تأیید میکند؛ سهم مالکیت از ۲۵.۱۶ درصد در میان خانوارهای جوان زیر ۳۰ سال، به ۸۸.۷۲ درصد در خانوارهای دارای سرپرست ۶۰ سال و بیشتر افزایش مییابد؛ مالکیت مسکن بیشتر نتیجه انباشت دارایی در طول زمان است تا ً درآمد و اشتغال فعلی خانوار.
Δ