نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
در شرایطی که میانگین قیمت عرضه مسکن در تهران در مسیر نزدیک شدن به ۲۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع قرار گرفته، احتمال شکلگیری موج تازهای از جابهجایی تقاضا به شهرهای پیرامونی پایتخت تقویت شده است. تجربه دورههای رشد قیمت مسکن نشان میدهد بخشی از متقاضیان مصرفی، بهویژه خانوارهایی که توان خرید آنها با سطح قیمتهای تهران همخوانی ندارد، به سمت شهرهای حاشیهای و نزدیک به تهران حرکت میکنند. بر همین اساس، قیمت عرضه مسکن در تعدادی از شهرهای نزدیک تهران بررسی شده تا مشخص شود فاصله قیمتی این شهرها با پایتخت چقدر است و کدام مناطق همچنان گزینههای ارزانتری برای خانهدار شدن محسوب میشوند.
حاشیه تهران تماماً یکدست نیست و قیمت مسکن در هر جهت جغرافیایی با دیگری متفاوت است. ارزانترین مناطق استان تهران برای خانهدار شدن عمدتاً در جنوب، جنوبغرب و جنوبشرق قرار دارند و برای خریداران با بودجههای محدود گزینههای مناسبی محسوب میشوند. میانگین قیمتها بدون در نظر گرفتن پروژههای مسکن مهر محاسبه شده است، چرا که تعداد آنها در برخی شهرها زیاد و در برخی دیگر کمتر است و میتواند میانگین قیمت را دستکاری کند، هرچند خود این پروژهها بر قیمت سایر خانهها تأثیرگذار هستند.
در شرق تهران، شهر جاجرود با میانگین قیمت ۳۵ میلیون تومان، بومهن ۶۶.۳ میلیون و پردیس ۱۰۰ میلیون تومان قرار دارند. شرق استان، با توجه به فاصله حدود ۵۰ کیلومتری پردیس از مرکز تهران، همچنان نسبت به پایتخت گزینههای نسبتاً اقتصادیتری دارد.
در جنوب استان، از آنجا که شهر ری جزو مناطق شهرداری پایتخت (منطقه ۲۰) به شمار میرود، شهرهای همجوار آن مانند باقرشهر از گزینههای مورد توجه خریداران مسکن محسوب میشوند. باقرشهر در فاصله حدود ۲۶ کیلومتری تهران قرار گرفته و قیمت هر متر مربع در برخی املاک آن حدود ۸۰ میلیون تومان است.اسلامشهر نیز در فاصله تقریبی ۳۵ کیلومتری مرکز تهران، با قیمت هر متر مربع حدود ۸۰ میلیون تومان، گزینه مناسب دیگری برای متقاضیان است.با این حال، ارزانترین گزینه در جنوبغرب پایتخت، شهر جدید پرند است. پرند که به «پایتخت مسکن مهر ایران» شهرت دارد، میانگین قیمت هر متر مربع در آن حدود ۴۶ میلیون تومان است و خریداران میتوانند با بودجه حدود ۳ میلیارد تومان، صاحب آپارتمان شوند.
در بخش غربی استان تهران و نزدیک شهریار، شهر جدید اندیشه در فاصله حدود ۳۰ کیلومتری تهران قرار دارد و از شهرکهای اقماری نسبتاً موفق غرب پایتخت به شمار میرود. این شهر با پروژههای ساختمانی فعال و امکانات شهری مناسب، میانگین قیمت هر متر مربع حدود ۸۰٫۵ میلیون تومان دارد. شهر قدس با ۷۶٫۸ میلیون تومان و شهریار با ۸۹٫۵ میلیون تومان نیز در این منطقه قرار دارند. این شهرها برای کسانی که به دنبال دسترسی مناسب به تهران و سرمایهگذاری بلندمدت هستند، گزینههای جذابی محسوب میشوند.
به طور کلی، اطلاعات به دست آمده نشان میدهد که موج احتمالی تقاضا به حاشیه تهران، بیشتر به سمت مناطق جنوبی و جنوبغرب هدایت خواهد شد و قیمت مسکن در این مناطق هنوز نسبت به پایتخت توان خرید بیشتری برای خانوارها فراهم میکند.
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
در این گزارش، فایلهای اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمعهای خرید مناطق مختلف تهران را رصد کردیم. هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت بسته به عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح درآمد منطقه، میزان تردد مشتری، برندهای فعال در پاساژ، کیفیت خدمات مجتمع و جایگاه واحد در با یکدیگر فاصله زیادی دارند و این تفاوت قیمت باعث میشود از منظر توجیه اقتصادی، انتظارات فروش یک واحد تجاری در پاساژهای مختلف نیز متفاوت باشد. علاوه بر هزینه اجاره، سایر هزینههای جاری مانند شارژ مجتمع، هزینه انرژی، نیروی انسانی و … نیز تحت تاثیر موقعیت مکانی و سطح خدمات پاساژ قرار دارند. برای نمونه، بررسی فایلهای موجود نشان میدهد یک واحد تجاری حدود ۱۳ متری در کوروش مال با شرایط رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه حدود ۱۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ در حالی که در هروی سنتر یک واحد با متراژ مشابه با رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵0 میلیون تومان فایل شده است.
یکی از پرسشهایی که در ادبیات اقتصاد مسکن مطرح میشود این است که چه ارتباطی بین اشتغال و مالکیت مسکن وجود دارد؟ آیا افزایش تعداد افراد شاغل در یک خانوار، به افزایش احتمال مالکیت مسکن منجر میشود؟ برای پاسخ به این پرسش، اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوار شهری سال ۱۴۰۳ مرکز آمار ایران را بررسی کردیم؛ انتظار میرود خانوارهایی که درآمد فعال بیشتری دارند، شانس بالاتری برای خرید مسکن داشته باشند؛ اما نتایج نشان میدهد مالکیت مسکن تنها بازتاب درآمد فعلی خانوار نیست. عواملی مانند سابقه درآمدی، امکان پسانداز، سن خانوار و فرصت انباشت دارایی در طول زمان نیز نقش مهمی در شکلگیری مالکیت دارند. بالاترین سهم مالکیت نه در میان شاغلان، بلکه در میان خانوارهای دارای درآمد بدون کار مشاهده میشود؛ ۸۶.۶ درصد خانوارهای این گروه مالک مسکن هستند. بررسی سن خانوارها نیز این الگو را تأیید میکند؛ سهم مالکیت از ۲۵.۱۶ درصد در میان خانوارهای جوان زیر ۳۰ سال، به ۸۸.۷۲ درصد در خانوارهای دارای سرپرست ۶۰ سال و بیشتر افزایش مییابد؛ مالکیت مسکن بیشتر نتیجه انباشت دارایی در طول زمان است تا ً درآمد و اشتغال فعلی خانوار.
Δ