نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
منطقه ۲۱ و ۲۲ هر دو در غربیترین نقطه تهران قرار گرفتهاند و از نظر جغرافیایی همسایهاند، اما از نظر کیفیت توسعه شهری، سطح امکانات و قیمت مسکن فاصله قابلتوجهی با یکدیگر دارند. منطقه ۲۱، قدمت بیشتری دارد و بخشهایی از آن همچنان با کارکرد صنعتی، ترافیک عبوری، آلودگی صوتی ناشی از فرودگاه مهرآباد و کمبود برخی خدمات شهری و درمانی شناخته میشود. در مقابل، منطقه ۲۲ طی دو دهه اخیر به یکی از کانونهای اصلی ساختوسازهای مدرن، برجسازی، مراکز تجاری و فضاهای تفریحی تهران تبدیل شده است.
این تفاوت در چهره شهری، مستقیماً در بازار رهن و اجاره هم دیده میشود. بررسی فایلهای رهن کامل در این دو منطقه نشان میدهد میانگین رهن هر مترمربع آپارتمان در منطقه ۲۱ حدود ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است، در حالی که همین شاخص در منطقه ۲۲ به حدود ۲۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان میرسد. به بیان ساده، میانگین رهن هر مترمربع آپارتمان در منطقه ۲۲ حدود ۶۵ درصد بالاتر از منطقه ۲۱ برآورد میشود.
جدول زیر نمونهای از فایلهای رهن کامل در مناطق ۲۱ و ۲۲ تهران را نشان میدهد. همانطور که دیده میشود، تفاوت دو منطقه فقط در نرخ رهن نیست؛ در منطقه ۲۲ واحدهای بزرگمتراژتر، برجهای مسکونی و آپارتمانهای شخصیساز لوکس سهم بیشتری دارند. در مقابل، فایلهای منطقه ۲۱ عمدتا متراژ اقتصادیتر و قیمت پایینتری دارند؛ موضوعی که شکاف قیمتی دو منطقه را توضیح میدهد.
علت این شکاف را باید در مسیر متفاوت توسعه دو منطقه جستوجو کرد. منطقه ۲۲ با پروژههایی مانند برجهای مسکونی، ایرانمال، دریاچه چیتگر، پارکهای بزرگ و مراکز تفریحی، تصویر لوکستر و سرمایهپذیرتری پیدا کرده است. اما منطقه ۲۱ با وجود موقعیت مهم در ورودی غرب تهران و دسترسی مناسب، هنوز به اندازه منطقه همجوار از موج سرمایهگذاری شهری و ساختوسازهای شاخص بهرهمند نشده است. به همین دلیل، در حالی که منطقه ۲۲ به بازار گرانتر و اعیاننشینتر غرب تهران تبدیل شده، منطقه ۲۱ همچنان گزینهای اقتصادیتر برای سکونت و رهن محسوب میشود.
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
در این گزارش، فایلهای اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمعهای خرید مناطق مختلف تهران را رصد کردیم. هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت بسته به عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح درآمد منطقه، میزان تردد مشتری، برندهای فعال در پاساژ، کیفیت خدمات مجتمع و جایگاه واحد در با یکدیگر فاصله زیادی دارند و این تفاوت قیمت باعث میشود از منظر توجیه اقتصادی، انتظارات فروش یک واحد تجاری در پاساژهای مختلف نیز متفاوت باشد. علاوه بر هزینه اجاره، سایر هزینههای جاری مانند شارژ مجتمع، هزینه انرژی، نیروی انسانی و … نیز تحت تاثیر موقعیت مکانی و سطح خدمات پاساژ قرار دارند. برای نمونه، بررسی فایلهای موجود نشان میدهد یک واحد تجاری حدود ۱۳ متری در کوروش مال با شرایط رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه حدود ۱۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ در حالی که در هروی سنتر یک واحد با متراژ مشابه با رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵0 میلیون تومان فایل شده است.
یکی از پرسشهایی که در ادبیات اقتصاد مسکن مطرح میشود این است که چه ارتباطی بین اشتغال و مالکیت مسکن وجود دارد؟ آیا افزایش تعداد افراد شاغل در یک خانوار، به افزایش احتمال مالکیت مسکن منجر میشود؟ برای پاسخ به این پرسش، اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوار شهری سال ۱۴۰۳ مرکز آمار ایران را بررسی کردیم؛ انتظار میرود خانوارهایی که درآمد فعال بیشتری دارند، شانس بالاتری برای خرید مسکن داشته باشند؛ اما نتایج نشان میدهد مالکیت مسکن تنها بازتاب درآمد فعلی خانوار نیست. عواملی مانند سابقه درآمدی، امکان پسانداز، سن خانوار و فرصت انباشت دارایی در طول زمان نیز نقش مهمی در شکلگیری مالکیت دارند. بالاترین سهم مالکیت نه در میان شاغلان، بلکه در میان خانوارهای دارای درآمد بدون کار مشاهده میشود؛ ۸۶.۶ درصد خانوارهای این گروه مالک مسکن هستند. بررسی سن خانوارها نیز این الگو را تأیید میکند؛ سهم مالکیت از ۲۵.۱۶ درصد در میان خانوارهای جوان زیر ۳۰ سال، به ۸۸.۷۲ درصد در خانوارهای دارای سرپرست ۶۰ سال و بیشتر افزایش مییابد؛ مالکیت مسکن بیشتر نتیجه انباشت دارایی در طول زمان است تا ً درآمد و اشتغال فعلی خانوار.
Δ