نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
در این مدت که از جنگ گذشته است، خیلی ها به این فکر افتادهاند که از تهران جابهجا شوند یا حداقل سرپناهی در یکی از شهرهای دیگر کشور هم داشته باشند. میگویند که میشود یک متر خانه در تهران را با چند متر در شهرهای دیگر معاوضه کرد. در این گزارش مرور میکنیم که نسبت قیمت خانه در مراکز استان کشور نسبت به تهران چقدر است. نتایج این گزارش نشان میدهد که میتوان با بودجهای برای خرید یک آپارتمان 50 متری در تهران، یک واحد 100 متری در رشت خرید یا حتی سراغ خانههای 150 متری در خرمآباد رفت.
واحدهای مسکونی نوساز به طور طبیعی در ردههای قیمتی بالاتر بازار مسکن قرار میگیرند و در شرایط فعلی، بهویژه پس از وقوع تنشهای نظامی اخیر و بروز اختلال در واردات برخی مصالح ساختمانی و آسیب به زیرساختهای مرتبط با صنایع پتروشیمی و فولاد، انتظارات تورمی در بخش مصالح ساختمانی افزایش یافته است. این موضوع میتواند بهصورت مستقیم بر قیمت تمامشده ساختوساز و در نتیجه قیمت واحدهای نوساز اثرگذار باشد.بر همین اساس، تمرکز این مطالعه برای بررسی سطح قیمت مسکن در مراکز استانها بر فایلهای نوساز عرضهشده در بازار مسکن این شهرها قرار گرفته است. در این راستا، واحدهایی انتخاب شدند که سال ساخت آنها 1403 و بعد از آن بوده است.
استخراج قیمت مسکن نوساز در مراکز استانها بر پایه آگهیهای
بهمنظور لحاظ تفاوتهای درونشهری، هر مرکز استان با توجه به ویژگیهای کالبدی و اقتصادی مناطق شهری، در سه سطح قیمتی شامل مناطق مرفه، مناطق میانی و مناطق با سطح اقتصادی ضعیفتر طبقهبندی شد. سپس، از میان فایلهای عرضهشده در هر سطح، میانه قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نوساز استخراج شد تا اثر دادههای پرت و قیمتهای غیرمتعارف کاهش یابد.
برای نمونه، در شهر شیراز، تحلیل قیمت مسکن نوساز در سطح مناطق شهری انجام شد. ساختار فضایی این شهر از تنوع قابل توجهی در سطح توسعهیافتگی مناطق برخوردار است و همین موضوع امکان طبقهبندی دقیقتر بازار مسکن را فراهم میکند.در نهایت، به منظور لحاظ تفاوت حجم عرضه در هر سطح، قیمتها بر اساس تعداد فایلهای مشاهدهشده وزندهی شده و میانگین وزنی قیمت هر متر مربع مسکن نوساز در شهر شیراز به دست آمد.
نقشه حاضر میانگین قیمت هر متر مربع واحدهای مسکونی نوساز در مراکز استانهای کشور را در سال ۱۴۰۵ نشان میدهد. این مقادیر بر اساس دادههای بازار (آگهیهای ملکی و اطلاعات مشاوران املاک) استخراج و بهصورت میانگین وزنی برآورد شدهاند.
با وجود اینکه انتظار عمومی بر این است که کلانشهرها در صدر سطح قیمت مسکن قرار داشته باشند، نتایج نشان میدهد این الگو در همه موارد صادق نیست. در برخی شهرها مانند رشت، قزوین و همدان، عواملی همچون نزدیکی به تهران، شرایط مطلوب آبوهوایی و برخورداری از زیرساختهای شهری مناسب باعث شده سطح قیمت مسکن نوساز در این شهرها در جایگاهی بالاتر از انتظار اولیه قرار گیرد. این موضوع نشان میدهد که جایگاه قیمتی شهرها تنها تابع اندازه و عنوان کلانشهری نیست، بلکه مجموعهای از مزیتهای مکانی و کیفیتهای شهری در شکلگیری آن نقش تعیینکننده دارند.
مقایسه و رتبه بندی مراکز استان ها بر مبنای شاخص قیمتی
بر اساس نتایج بهدستآمده، تهران با شاخص 100 در بالاترین سطح قرار دارد و سایر شهرها با فاصله قابلتوجهی از آن جای گرفتهاند. در میان مراکز استانها، شاخص کرج با عدد 66 در رتبه دوم و شیراز و قزوین و مشهد و اصفهان درادامه در گروه شهرهای با سطح قیمتی بالا قرار میگیرند که بیشترین همگرایی نسبی با بازار مسکن تهران را نشان میدهند.
در سطح میانی شهرهایی مانند همدان، تبریز، رشت، گرگان و اراک با شاخص در رنج 50 بیانگر سطح قیمتی متوسط در مقایسه با پایتخت هستند. سپس سنندج ، زنجان، قم، شهرکرد و اردبیل ، کرمان، یزد ، بندرعباس و کرمانشاه ، بوشهر و ارومیه ، اهواز، سمنان و ساری قرار دارند که بیانگر سطح قیمتی پایینتر در مقایسه با پایتخت هستند. در ادامه، شهرهای خرمآباد، بجنورد، بیرجند، ایلام، زاهدان و یاسوج در گروه شهرهای کمبرخوردار از نظر سطح قیمت مسکن نوساز قرار میگیرند و بیشترین فاصله را با بازار مسکن تهران دارند. در مجموع نتایج نشان میدهد ساختار قیمت مسکن در ایران دارای تمرکز قابلتوجه در تهران و کاهش تدریجی قیمتها در مسیر شهرهای پیرامونی و کمبرخوردار است؛ بهگونهای که شکاف قیمتی میان بالاترین و پایینترین سطح بهطور معناداری گسترده است.
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
در این گزارش، فایلهای اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمعهای خرید مناطق مختلف تهران را رصد کردیم. هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت بسته به عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح درآمد منطقه، میزان تردد مشتری، برندهای فعال در پاساژ، کیفیت خدمات مجتمع و جایگاه واحد در با یکدیگر فاصله زیادی دارند و این تفاوت قیمت باعث میشود از منظر توجیه اقتصادی، انتظارات فروش یک واحد تجاری در پاساژهای مختلف نیز متفاوت باشد. علاوه بر هزینه اجاره، سایر هزینههای جاری مانند شارژ مجتمع، هزینه انرژی، نیروی انسانی و … نیز تحت تاثیر موقعیت مکانی و سطح خدمات پاساژ قرار دارند. برای نمونه، بررسی فایلهای موجود نشان میدهد یک واحد تجاری حدود ۱۳ متری در کوروش مال با شرایط رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه حدود ۱۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ در حالی که در هروی سنتر یک واحد با متراژ مشابه با رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵0 میلیون تومان فایل شده است.
یکی از پرسشهایی که در ادبیات اقتصاد مسکن مطرح میشود این است که چه ارتباطی بین اشتغال و مالکیت مسکن وجود دارد؟ آیا افزایش تعداد افراد شاغل در یک خانوار، به افزایش احتمال مالکیت مسکن منجر میشود؟ برای پاسخ به این پرسش، اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوار شهری سال ۱۴۰۳ مرکز آمار ایران را بررسی کردیم؛ انتظار میرود خانوارهایی که درآمد فعال بیشتری دارند، شانس بالاتری برای خرید مسکن داشته باشند؛ اما نتایج نشان میدهد مالکیت مسکن تنها بازتاب درآمد فعلی خانوار نیست. عواملی مانند سابقه درآمدی، امکان پسانداز، سن خانوار و فرصت انباشت دارایی در طول زمان نیز نقش مهمی در شکلگیری مالکیت دارند. بالاترین سهم مالکیت نه در میان شاغلان، بلکه در میان خانوارهای دارای درآمد بدون کار مشاهده میشود؛ ۸۶.۶ درصد خانوارهای این گروه مالک مسکن هستند. بررسی سن خانوارها نیز این الگو را تأیید میکند؛ سهم مالکیت از ۲۵.۱۶ درصد در میان خانوارهای جوان زیر ۳۰ سال، به ۸۸.۷۲ درصد در خانوارهای دارای سرپرست ۶۰ سال و بیشتر افزایش مییابد؛ مالکیت مسکن بیشتر نتیجه انباشت دارایی در طول زمان است تا ً درآمد و اشتغال فعلی خانوار.
Δ