رشد اجاره‌بها در ایران متناسب با رشد درآمد است؟

به گزارش اکوایران، نرخ رشد متوسط هزینه مسکن در سال ۱۴۰۲ قریب به ۷۰ درصد بوده، این در حالیست که متوسط درآمد سالانه خانوارهای شهری با حدود ۵۴ درصد افزایش یافته است. در واقع، در این سال خانوارهای شهری قادر به پوشش هزینه مسکن خود، که عمدتا شامل اجاره‌بها می‌شود، با درآمد سالانه خود نبوده‌اند. در بررسی روند تغییرات متوسط درآمد و هزینه مسکن خانوارهای شهری در ۱۳ سال گذشته، تحولات جالبی در این شاخص‌ها در نقاط عطف اقتصاد ایران به چشم می‌خورد.

اهمیت چشمگیر سرپناه در سبد مصرفی خانوار

مسکن به‌عنوان یکی از نیازهای اساسی انسان، نقش حیاتی در کیفیت زندگی و رفاه خانوارها ایفا می‌کند. با افزایش شهرنشینی و تغییرات سریع در الگوهای زندگی، اهمیت مسکن به‌عنوان یک کالای ضروری و سرمایه‌ای بیشتر مورد توجه قرار گرفته است. همچنین، مسکن به دلیل ماهیت خود قابلیت جانشینی با کالاهای دیگر را ندارد و نهایتا می‌توان به خانه‌های کوچک‌تر و در مناطق ارزان‌تر نقل مکان کرد. از طرفی، با افزایش تورم هزینه‌های مربوط به مسکن نیز افزایش یافته‌اند و خانوارها بخش زیادی از بودجه خود را صرف مسکن می‌کنند.

در این گزارش، منظور از هزینه مسکن مجموع هزینه‌هایی است که صرف اجاره‌بها، آب و فاضلاب، سوخت و روشنایی و سایر هزینه‌های منزل مسکونی است که بخش بزرگی از آن را اجاره‌بها تشکیل می‌دهد. به همین دلیل، می‌توان تغییرات هزینه مسکن را مصداقی از تغییرات نرخ اجاره‌بها دانست. هدف اصلی این گزارش بررسی روند افزایش متوسط درآمد سالانه خانوارهای شهری و هزینه‌های مسکن است. از آنجایی که بخش قابل توجهی از بودجه و درآمد خانوارها صرف مسکن می‌شود، بررسی این روند می‌تواند کمک شایانی به درک وضعیت معیشتی خانوارهای شهری طی ۱۳ سال گذشته داشته باشد.

تحریم‌ها با سقف بالای سر خانوارهای شهری چه کرد؟

روند تغییرات درآمد سالانه و هزینه مسکن نشان می‌دهد در ابتدای دهه ۹۰، سرعت رشد درآمد و هزینه مسکن متناسب بوده و خانوارهای شهری قادر به پوشش هزینه‌های مسکن با درآمد سالانه خود بوده‌اند. در سال ۹۲ همزمان با اثرگذاری تحریم‌های بین‌المللی بر بازار مسکن، نرخ رشد هزینه مسکن به ۲۴ درصد رسیده بود. این در حالیست که نرخ رشد متوسط درآمد سالانه خانوار شهری ۲۲.۳ درصد بوده است.

این اتفاق می‌تواند نشانگر این باشد که خانوارهای شهری در سال ۹۲ در تامین هزینه مسکن خود به مشکل برخورده‌اند. زمانی که نرخ رشد هزینه مسکن بیشتر از رشد متوسط درآمد سالانه می‌شود، مشکلات متعددی را می‌تواند با خود به ارمغان بیاورد. از این مشکلات می‌توان به افزایش سهم هزینه مسکن از بودجه خانوار است که منجر به کاهش سهم سایر نیازها مثل بهداشت، آموزش و تفریح می‌شود. همین اتفاق می‌تواند باعث افزایش فشار اقتصادی بر دوش خانوارها و کاهش کیفیت زندگی آنها شود.

نرخ اجاره‌بها به طور جدی از قیمت مسکن تاثیر می‌پذیرد. افزایش هزینه اجاره‌بها می‌تواند نشانگر افزایش قیمت مسکن باشد که بیانگر افزایش ناتوانی قشر متوسط و کم‌درآمد مستاجر از خرید خانه است. بررسی‌ها نشان می‌دهد هزینه مسکن حدود یک سوم از هزینه‌های خانوارهای شهری را شامل می‌شود.

اثرات بود و نبود برجام بر هزینه مسکن

در اواسط دهه ۹۰، با امضای توافق برجام و مثبت شدن چشم‌انداز اقتصادی مردم، شاهد کاهش سرعت افزایش متوسط هزینه مسکن هستیم. به‌طوری‌که، نرخ رشد متوسط هزینه مسکن به کمترین مقدار خود در دوره مورد بررسی در ۵.۴ درصد رسیده است.

با خروج آمریکا از برجام در سال ۹۷، نرخ رشد متوسط هزینه مسکن با افزایشی ۲۵ واحد درصدی به ۳۰.۴ درصد رسیده، در حالی‌که، نرخ رشد متوسط درآمد سالانه خانوارهای شهری ۱۸.۶ درصد بوده است. این روند تا سال ۹۸ نیز ادامه داشته است. کارشناسان بازار مسکن معتقدند یکی از پارامترهای تاثیرگذار بر این افزایش سرعت قیمت، جهش نرخ ارز و انتظارات تورمی بوده است.

وضعیت هزینه مسکن در سبد خانوار شهری در چند سال اخیر

از سال ۹۹ تا ۱۴۰۲، متوسط هزینه مسکن سالانه به طور میانگین ۱۱.۵ درصد افزایش یافته و از سال ۱۴۰۱ از رشد متوسط درآمد سالانه پیشی گرفته است. در سال ۱۴۰۲، متوسط درآمد سالانه خانوار شهری نسبت به سال ۱۴۰۱ حدود ۵۴ درصد افزایش یافته است. این در حالیست که نرخ رشد متوسط هزینه مسکن در این سال ۶۷.۷ درصد بوده است. این نشان می‌دهد شکاف رشد درآمد و مسکن به بیشترین مقدار خود رسیده و باعث شده خانوارهای شهری بیش از هر زمان دیگری از پوشش هزینه‌های مسکن با درآمد خود ناتوان‌تر شوند. این موضوع می‌تواند ناشی از افزایش سطوح قیمت و اجاره در بازار مسکن در چند سال اخیر ناشی شده باشد.

یکی از عوامل تاثیرگذار بر مقدار اجاره‌بها، تغییرات الگوی زندگی مردم ایران است. در چندین سال اخیر، مهاجرت از روستا به شهر افزایش یافته که یکی از عوامل مهم افزایش تقاضا برای یک سرپناه است. از آنجایی که عمده مهاجرین به دنبال کار به شهرهای بزرگ مهاجرت می‌کنند، سهم قابل توجهی از این افراد از قشر پایین و متوسط جامعه هستند. افزایش نرخ اجاره‌بها می‌تواند این افراد را بسیار تحت تاثیر قرار دهد.