تراکم فروشی در تهران همچنان ادامه دارد/شگرد جدید شهرداری برای درآمد زایی از تراکم

به گزارش اکوایران ،علی رغم آنکه علیرضا زاکانی در هنگام ارائه لایحه بودجه ۲۳۷ هزار میلیارد تومانی سال ۱۴۰۴ شهرداری تهران با استناد به ماده 17 قانون درآمدهای پایدار همه درآمدهای شهرسازی شهرداری را پایدار خواند، اما این ادعای زاکانی مورد قبول متخصصان همفکر او نیست.دکتر عبدالحمید نقره کار؛دانشیار دانشگاه علم و صنعت در بند سوم نامه اش با موضوع «ارزیابی و نقد ایجاد مجتمع ایستگاهی در دروازه دولت تهران» خطاب به زاکانی نوشت«بارهااعلام کرده‌اید که در دوره شما (تراکم فروشی) پایان یافته است.واقعیت این است که طرح‌های جامع و تفصیلی موجود که در دوره‌های قبل به صورت کاملاً(غیرعلمی،غیرانسانی و غیراسلامی)و به صورت(دستوری و فرمایشی)ارائه و تصویب شده با رویکرد صرفًا(مادی و درآمزیی برای شهرداری)،سلامتی و آرامش و حقوق شهروندان را(تاراج نموده و فروخته اند).طرح‌های جامع و تفصیلی موجود بایدبا رویکرد اصلاحات اساسی و بنیانی موردبازنگری،طراحی و تصویب مجدد قرارگیرند.بنابراین مصیبت تراکم فروشی از قبل انجام شده وادامه دارد».

بهروز شیخ رودی؛کارشناس مالیه و اقتصاد شهری ضمن تایید دیدگاه دکتر عبدالحمید نقره کار به خبرنگار اکو ایران گفت:این استاد دانشگاه که در منظومه همفکران آقایان چمران و زاکانی قرار می گیرند به درستی اظهار داشته اند که علی رغم همه ادعاهای آقای زاکانی درباره پایان تراکم فروشی در مدیریت شهری دوره ششم؛ تراکم فروشی انجام شده و ادامه دارد. البته مبنای نظر این استاد دانشگاه بر استوار بودن اساس تراکم فروشی در چارچوب طرح تفصیلی و جامع و لزوم بازنگری در این طرح ها برای اصلاح وضع موجود استوار است.اما مساله فقط در همینجا خلاصه نمی شود و ما با رویه ای در شهرداری مواجه هستیم که علی رغم ادعای نفروختن حتی یک سانتی متر تراکم در شهرداری ردیف درآمدی عوارض تراکم تا حد مجاز طبق مصوبات مراجع تصویب کننده طرح های توسعه شهری و کمیسیون ماده 5 را در لایحه بودجه سال 1404 شهرداری حذف کرده است تا با نبودن این ردیف یک شاهدی برای ادعای پایان دادن به تراکم فروشی در شهرداری دست و پا کند.

این کارشناس مالیه و اقتصاد شهری با اشاره به ارزش مالی تراکم مازاد در تامین مالی خزانه شهرداریها از جمله شهرداری تهران به خبرنگار اکو ایران گفت: فرمول محاسبه عوارض زیربنا در شهرداری به‌گونه‌ای طراحی شده‌است که درآمد حاصل از هر مترمربع تراکم مازاد، دست کم پانزده برابر درآمد تراکم در حد طرح تفصیلی است. البته بر اساس مصوبات کمیسیون ماده 5 ممکن است درآمد حاصل از هر متر مربع تراکم مازاد به سی تا پنجاه برابر درآمد تراکم در حد تفصیلی برسد. البته در تغییر فرمول محاسبه عوارض زیربنا که در سال 1401 به تصویب شورای ششم رسید فقط ما شاهد تقلیل نحوه محاسبه عوارض تراکم به لحاظ پارامتر C(f) به عنوان یک ضریب پلکانی موثر بر زیربنا در قالب عوارض زیر بنا هستیم و اثر مالی تراکم مازاد با لحاظ این پارامتر تشدید شده است.برای روشن شدن این مساله کافی است به این نکته توجه کنیم که در یک عرصه با مساحت صد متر مربع در شهر تهران و با تراکم مجاز تا سقف 300 درصد،اگر سازنده بتواند با اخذ مصوبه کمیسیون ماده پنج تنها اجازه 20 درصد مازاد تراکم کسب کند بر اساس فرمول عوارض زیر بنا یعنی فرمول

Tr =(1+ C (r) ) ×Σ [(K(r) × P(r ) × C(f) × S(f) )

که پس از تصویب شورای ششم با امضای چمران برای اجراء به زاکانی ابلاغ شده است؛ عوارض ناشی از 20 درصد مازاد تراکم با عوارض 300 درصد تراکم مجاز در چارچوب طرح تفصیلی برابری می کند.

معاون پیشین محاسبات و پایش عملکرد شورای شهر تهران در ادامه با اشاره به مصادیق مختلف عرضه مازاد تراکم در ذیل عوارض زیر بنا توسط شهرداری اشاره کرد و به خبرنگار اکو ایران گفت: شهرداریها برای عرضه مازاد تراکم به سازندگان همیشه منتظر مصوبات موردی کمیسیون ماده 5 نمی مانند و حالا با استفاده از امکانات مختلفی که فرمول محاسبه عوارض زیربنا از سال 1402 با چراغ سبز شورای ششم مشغول محاسبه عوارض اقدامات مختلفی که منجر به افزایش زیر بنای ساخت و ساز یا همان مازاد تراکم شده هستند.پیش تر آقای عباسی؛رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای ششم در گزارش خود با عنوان «سیاست برتر در عوارض ساختمانی» از مصادیق عرضه تراکم توسط شهرداری تهران خبردادند که از جمله این مصادیق می توان به؛

یک؛باز کردن ۶۰ یه اضافه ۲ متر برای کلیه‌ی املاک شهر تهران.

دو؛افزایش قلّت مساحت از ۳ درصد به ۴ درصد.

سه؛اعطای یک طبقه‌ی تشویقی به کلیه‌ی املاک واقع در باقت فرسوده و دو طبقه‌ی مشروط به تجمیع بیش از پنج پلاک.

چهار؛اعطای یک طبقه‌ی تشویقی به استناد بند ۷-۳ طرح تفصیلی مشروط به اینکه ۶۰ درصد گذر شکل گرفته باشد.

پنج؛کاهش محدودیت تعداد طبفات در گذرهای ۶, ۸ و ۱۰ متری که منجر به یک طبقه‌ی اضافه در برخی املاک شده است.

شش؛اعطای یک طبقه‌ی تشویقی در املاک باسه برابر اندازه قطعه بر اساس بند ۱ مصوبه ۶۶۶ کمیسیون ماده 5.

هفت؛اعطای دو طبقه‌ی تشویقی در املاک با پنج برابر اندازه قطعه بر اساس بند ۱ مصوبه ۶۶۶ کمیسیون ماده 5.

هشت؛افزایش حداکثر تعداد طبقات تشویقی از یک طبقه به دو طبقه بر اساس بند ۱ مصوبه ۶۶۶ کمیسیون ماده 5.

نه؛فروش کسر پارکینگ بر اساس بخشنامه شهرداری از سال 1402 تاکنون.

ده؛اجازه پر کردن ۴۰ درصدیا 20درصد سطح اشغال بافی مانده در املاک تجمیعی (یک طبقه اضافه در املاک تجمیعی)ضمن دریافت عوارض نظارت فنی.

یازده؛اجازه بررسی تخلّفات املاک واقع در پهنه R251 در کمیسیون داخلی بر اساس مصوبه شورا.

دوازده؛افزایش اختیار کمیسیون داخلی (خطاهای اجرایی) در رسیدگی به تخلفات از ۵ درصد به ۱۰ درصد در هر طبقه.

اشاره کرد.به هر حال همانطور که می بینیم شهرداری در دوازده مصداق مختلف اجرایی و فنی در حال عرضه مازاد تراکم و محاسبه آن با فرمول جدید مصوب شورای ششم تحت عنوان عوارض زیر بنا است.

شیخ رودی در ادامه با اشاره به برخی مصوبات موردی کمیسیون ماده 5 در افزایش تراکم طی سال 1403 به اکو ایران گفت: بر اساس گزارش درآمد و هزینه ماهانه شهرداری تهران در سال 1403 تاکنون هیچ درآمدی بابت عوارض تراکم تا حد مجاز طبق مصوبات مراجع تصویب کننده طرح های توسعه شهری و کمیسیون ماده 5 ثبت نشده است. موضوعی که مدیران شهرداری آن را نشانه پایان تراکم فروشی می دانند.در مواجهه با این ادعا من فقط به چند نمونه از مصوبات کمیسیون ماده 5 اشاره می کنم؛

نمونه اول:بر اساس بند 13 صورتجلسه 691  مورخ 5 شهریورماه 1403 ؛کمیسیون ماده 5 برای ملک واقع در پهنه R122 و حداکثر تراکم 300 درصد به صورت پنج طبقه مطابق طرح تفصیلی؛اجازه ساخت و ساز با تراکم 400 درصد در هشت طبقه را تصویب می کند؛ این به معنای 100 درصد مازاد تراکم است.

 نمونه دوم:مطابق بند 1 صورتجلسه 692 مورخ مورخ 19 شهریورماه 1403 ؛کمیسیون ماده 5 برای ملک واقع در پهنه R122 و حداکثر تراکم 300 درصد به صورت پنج طبقه مطابق طرح تفصیلی؛کمیسیون در مواجهه با پیشنهاد شهرداری برای صدور پروانه در یازده طبقه با تراکم 495 درصد؛نهایتا ساخت و ساز در ده طبقه را تصویب می کند. این به معنای 195 درصد مازاد تراکم است.

نمونه سوم:بر اساس بند 2 صورتجلسه 696 مورخ 14 آبان ماه 1403 ؛کمیسیون ماده 5 برای ملک واقع در پهنه R122 و حداکثر تراکم 300 درصد به صورت پنج طبقه مطابق طرح تفصیلی؛ کمیسیون در مواجهه با پیشنهاد شهرداری برای صدور پروانه در یازده طبقه با تراکم 528 درصد؛نهایتا ساخت و ساز در هشت طبقه با تراکم 380 درصد را تصویب می کند. این به معنای 80 درصد مازاد تراکم است.

 اینها چند نمونه تصادفی است و از این دست مصوبات برای اشاره می توان بیشتر هم پیدا کرد؛شهرداری در اجرای این مصوبات کمیسیون ماده 5  باید عوارض تراکم افزوده شده به تراکم مجاز در چارچوب طرح تفصیلی را پس از وصول در ردیف درآمدی «عوارض تراکم تا حد مجاز طبق مصوبات مراجع تصویب کننده طرح های توسعه شهری و کمیسیون ماده 5» ثبت کند، اما در عمل ما شاهد آن بودیم که در سال 1403 هیچ درآمدی برای ردیف درآمدی 110203 ثبت نشده است. خوب است مدیران شهرداری به دو سوال پاسخ بدهند؛ سوال اول اینکه درآمد ناشی از مازاد تراکم مطابق این مصوبات کمیسیون ماده 5 چرا در این ردیف درآمدی ثبت نشده است؟! سوال دوم؛چرا ردیف درآمدی عوارض تراکم تا حد مجاز طبق مصوبات مراجع تصویب کننده طرح های توسعه شهری و کمیسیون ماده 5  با کد 110203 در لایحه بودجه سال 1404 شهرداری تهران حذف شده است؟! به هر حال مصوبات کمیسیون ماده 5 گواهی می دهند که بر اساس درخواست شهرداری و تصویب این کمیسیون ما شاهد عرضه مازاد تراکم در تهران هستیم و با عدم ثبت درآمد مازاد تراکم یا حذف ردیف مازاد تراکم مدیریت شهری دوره ششم نمی تواند واقعیت را پنهان کند.