نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
خانههای حیاطدار، نورگیر و جادار زمانی یکی از مهمترین معیارهای خرید مسکن برای بسیاری از خانوارهای ایرانی بودند؛ اما امروز با جهش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، بازار به سمت واحدهای کوچکمتراژ یا «میکروآپارتمانها» حرکت کرده است. واحدهایی که اگرچه سالهاست در برخی شهرهای بزرگ جهان رواج دارند، اما اکنون بیش از گذشته در بازار مسکن تهران نیز دیده میشوند.
در این گزارش، ابتدا تجربه هنگکنگ، یکی از شناختهشدهترین نمونههای جهانی، بررسی شده است؛ شهری که به دلیل کمبود زمین، تراکم بالای جمعیت و رشد قیمت مسکن، سهم واحدهای زیر ۴۰ مترمربع در آن افزایش یافته است. پژوهشهای انجامشده نشان میدهد بسیاری از ساکنان این واحدها را جوانان شاغل و متخصص تشکیل میدهند که نزدیکی به محل کار را به متراژ بیشتر ترجیح میدهند. در مقابل، مطالعات دانشگاهی هشدار میدهند اگر این واحدها بدون رعایت استانداردهای طراحی ساخته شوند، میتوانند کیفیت زندگی و آسایش ساکنان را کاهش دهند.
در بخش دوم، بازار واحدهای ۳۰ متری تهران بررسی شده است. نتایج نشان میدهد میانگین قیمت این واحدها از حدود ۱۱ میلیارد تومان در شمال تهران تا نزدیک ۲.۸ میلیارد تومان در جنوب شهر متغیر است و حتی کوچکترین واحدهای قابل معامله نیز به سرمایهای چند میلیارد تومانی نیاز دارند. همچنین بخش قابل توجهی از فایلهای موجود، واحدهای قدیمی هستند که اساساً با رویکرد طراحی میکروآپارتمان ساخته نشدهاند.
آیا میکروآپارتمانها میتوانند راهکاری برای بحران مسکن در تهران باشند یا تنها نشانهای از کاهش توان خرید خانوارها هستند؟
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
در این گزارش، فایلهای اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمعهای خرید مناطق مختلف تهران را رصد کردیم. هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت بسته به عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح درآمد منطقه، میزان تردد مشتری، برندهای فعال در پاساژ، کیفیت خدمات مجتمع و جایگاه واحد در با یکدیگر فاصله زیادی دارند و این تفاوت قیمت باعث میشود از منظر توجیه اقتصادی، انتظارات فروش یک واحد تجاری در پاساژهای مختلف نیز متفاوت باشد. علاوه بر هزینه اجاره، سایر هزینههای جاری مانند شارژ مجتمع، هزینه انرژی، نیروی انسانی و … نیز تحت تاثیر موقعیت مکانی و سطح خدمات پاساژ قرار دارند. برای نمونه، بررسی فایلهای موجود نشان میدهد یک واحد تجاری حدود ۱۳ متری در کوروش مال با شرایط رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه حدود ۱۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ در حالی که در هروی سنتر یک واحد با متراژ مشابه با رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵0 میلیون تومان فایل شده است.
یکی از پرسشهایی که در ادبیات اقتصاد مسکن مطرح میشود این است که چه ارتباطی بین اشتغال و مالکیت مسکن وجود دارد؟ آیا افزایش تعداد افراد شاغل در یک خانوار، به افزایش احتمال مالکیت مسکن منجر میشود؟ برای پاسخ به این پرسش، اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوار شهری سال ۱۴۰۳ مرکز آمار ایران را بررسی کردیم؛ انتظار میرود خانوارهایی که درآمد فعال بیشتری دارند، شانس بالاتری برای خرید مسکن داشته باشند؛ اما نتایج نشان میدهد مالکیت مسکن تنها بازتاب درآمد فعلی خانوار نیست. عواملی مانند سابقه درآمدی، امکان پسانداز، سن خانوار و فرصت انباشت دارایی در طول زمان نیز نقش مهمی در شکلگیری مالکیت دارند. بالاترین سهم مالکیت نه در میان شاغلان، بلکه در میان خانوارهای دارای درآمد بدون کار مشاهده میشود؛ ۸۶.۶ درصد خانوارهای این گروه مالک مسکن هستند. بررسی سن خانوارها نیز این الگو را تأیید میکند؛ سهم مالکیت از ۲۵.۱۶ درصد در میان خانوارهای جوان زیر ۳۰ سال، به ۸۸.۷۲ درصد در خانوارهای دارای سرپرست ۶۰ سال و بیشتر افزایش مییابد؛ مالکیت مسکن بیشتر نتیجه انباشت دارایی در طول زمان است تا ً درآمد و اشتغال فعلی خانوار.
Δ