نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
بررسی سهم مبلغ رهن کامل از ارزش خرید ملک در ۲۲ منطقه تهران نشان میدهد فاصله میان ارزش معاملاتی املاک و بازار اجاره در مناطق مختلف شهر یکسان نیست. در برخی مناطق، قیمت خرید نسبت به مبلغ رهن فاصله بیشتری دارد و در برخی دیگر، این فاصله کمتر است؛ این تفاوت، از دو منطق متفاوت در بازار مسکن تهران حکایت دارد؛ بازاری که در یک سوی آن انگیزههای سرمایهای و انتظار افزایش قیمت پررنگتر است و در سوی دیگر، بازده حاصل از اجاره نقش مهمتری در تصمیم سرمایهگذاران ایفا میکند.
شمال تهران؛ سهم کمتر رهن از ارزش ملک
دادهها نشان میدهد در مناطق شمالی و بخشهایی از مرکز و غرب تهران، سهم رهن از ارزش ملک پایینتر از سایر مناطق است. در منطقه یک، مبلغ رهن کامل به طور متوسط معادل ۸.۵۲ درصد ارزش ملک است و در مناطق ۶، ۹، ۲ و ۵ نیز این نسبت کمتر از ۹ درصد برآورد میشود. پایین بودن این نسبت نشان میدهد قیمت خرید در این مناطق با فاصله بیشتری نسبت به بازار اجاره قرار گرفته و ارزش سرمایهای املاک نقش پررنگتری در قیمتگذاری آنها دارد.این الگو میتواند تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله ویژگیهای مکانی، کیفیت و ارزش املاک، انتظارات نسبت به روند قیمتها و ترکیب عرضه و تقاضا قرار داشته باشد. از این رو، نسبت بالاتر خرید به رهن را نمیتوان صرفا به یک عامل مشخص مانند تقاضای سرمایهای نسبت داد، اما این شاخص نشان میدهد که ارزشگذاری املاک در این مناطق فاصله بیشتری با بازار اجاره پیدا کرده است.
در میان همه مناطق، منطقه ۹ با ثبت سهم رهن معادل ۸.۴۲ درصد ارزش ملک، کمترین مقدار این شاخص را دارد؛ در حالی که از نظر سطح قیمت خرید، در زمره مناطق گرانقیمت تهران قرار نمیگیرد. این موضوع نشان میدهد رفتار این منطقه با الگوی رایج بازار تفاوت دارد؛ و قیمت خرید در آن نسبت به بازار اجاره فاصله بیشتری گرفته است. این وضعیت میتواند ناشی از رشد سریعتر قیمت خرید نسبت به اجاره یا ویژگیهای خاص عرضه و تقاضا در این منطقه باشد.
جنوب تهران؛ بازده اجارهای بالاتر از شمال شهر
در نقطه مقابل، مناطق ۲۰، ۱۲، ۱۳ و ۱۷ بیشترین سهم رهن از ارزش ملک را دارند. در منطقه ۲۰، مبلغ رهن کامل معادل ۱۲.۴۲ درصد ارزش ملک است که بالاترین رقم در میان مناطق تهران محسوب میشود.از این رو، بازده اجارهای این مناطق نسبت به ارزش ملک، در مقایسه با مناطق دارای نسبتهای بالاتر، بیشتر است .به عبارت دیگر، سرمایهگذاری که با هدف کسب درآمد از اجاره وارد بازار میشود، در این مناطق در مقایسه با سرمایه اولیه خود، بازده بیشتری دریافت میکند؛ هرچند احتمال رشد سرمایهای این املاک ممکن است به اندازه مناطق گرانقیمت تهران نباشد.
شکاف قیمت خرید بسیار بیشتر از شکاف بازار اجاره است
یکی دیگر از یافتههای قابل توجه این بررسی، تفاوت شدت شکاف میان بازار خرید و بازار اجاره در مناطق مختلف تهران است. برای نمونه، متوسط قیمت خرید هر متر مربع در منطقه یک، گرانترین منطقه تهران، حدود ۶۸۶ میلیون تومان برآورد شده، در حالی که این رقم در منطقه ۱۹، ارزانترین منطقه شهر، حدود ۱۱۹ میلیون تومان است. به عبارت دیگر، قیمت خرید در این دو منطقه نزدیک به ۶ برابر اختلاف دارد.
همین مقایسه در بازار رهن تصویر متفاوتی ارائه میدهد. متوسط مبلغ رهن در منطقه یک حدود ۵۸.۴ میلیون تومان و در منطقه ۱۹ حدود ۱۳.۲ میلیون تومان است؛ یعنی اختلاف بازار رهن به حدود ۴.۵ برابر میرسد. این موضوع نشان میدهد توان پرداخت مستأجران اجازه نداده است شکاف اجارهبها به اندازه شکاف قیمت املاک افزایش یابد و بازار اجاره تا حدی اختلاف قیمتی میان مناطق مختلف شهر را تعدیل کرده است.
مقایسه نسبت خرید به رهن نشان میدهد الگوی ارزشگذاری املاک در مناطق مختلف تهران یکسان نیست. در مناطق شمالی، فاصله میان ارزش معاملاتی املاک و مبلغ رهن بیشتر است، در حالی که در بسیاری از مناطق جنوبی این فاصله کاهش مییابد. این تفاوت میتواند بازتابی از ویژگیهای متفاوت بازار خرید و فروش، ساختار تقاضا و نقش پررنگتر ارزش مصرفی مسکن در برخی مناطق باشد.
وقتی صحبت از کشورهای شاد جهان میشود، معمولاً عواملی مانند درآمد بالا، خدمات عمومی گسترده، نظام سلامت و اعتماد اجتماعی به ذهن میرسد. اما در تجربه نروژ، یک عامل مهم دیگر نیز نقش پررنگی دارد: مسکن.
یک دهنه مغازه در جنوبشرق تهران چقدر میارزد؟ بررسی قیمت فایلهای فروش در دو بازار پررونق منطقه ۱۵، بازار بلورفروشان شوش و بازار خرده فروشی افسریه نشان میدهد در برخی راستهها به سه تا ده برابر قیمت هر متر مسکن نوساز منطقه میرسد؛ در حالی که قیمت خانه در یک محله معمولا در یک بازه مشخص نوسان میکند، ارزش مغازه در این دو بازار قدیمی و پررونق میتواند بسته به راسته، پاخور و نوع مالکیت، چندین برابر قیمت مسکن همان محدوده باشد.
وام مسکن زمانی یکی از مهمترین ابزارهای خانهدار شدن خانوارها بود، اما جهش قیمت مسکن باعث شده قدرت خرید این تسهیلات بهتدریج کاهش پیدا کند. بررسی حساب پسانداز مسکن جوانان نشان میدهد که اگرچه این حساب از نظر میزان سپردهگذاری ماهانه نسبت به وامهای فوری فشار کمتری به خانوار وارد میکند، اما چالش اصلی آن در زمان دریافت وام و کاهش قدرت خرید آن در اثر تورم نهفته است.
پروژههای عمرانی، در ظاهر، محل تلاقی سرمایه، فناوری و نیروی انسانی هستند؛ اما در لایهای عمیقتر، آنچه سرنوشت یک پروژه را تعیین میکند، نحوه توزیع ریسک میان بازیگران آن است. در هیچ نظام حرفهای، موفقیت یک پروژه تنها به توان فنی پیمانکار وابسته نیست، بلکه به این بستگی دارد که هر ریسک بر عهده طرفی قرار گیرد که بیشترین توانایی را برای مدیریت آن دارد. با این حال، به نظر میرسد در صنعت احداث ایران این اصل بهتدریج تضعیف شده است. ریسکهایی که منشأ آنها خارج از پروژه و خارج از اختیار مجری است؛ از تورم و نوسانات ارزی گرفته تا تأخیر در تخصیص بودجه، تغییر مقررات، فرآیندهای اداری، تأمین مالی و پرداخت مطالبات، در نهایت به پیمانکار منتقل میشوند. نتیجه این عدم توازن، تنها افزایش فشار بر شرکتهای پیمانکاری نیست؛ بلکه کاهش بهرهوری، افزایش هزینه اجرای پروژهها، شکلگیری دعاوی قراردادی، تضعیف انگیزه سرمایهگذاری و فرسایش ظرفیت اجرایی کشور است. پرسش اصلی این است که آیا میتوان از پیمانکار انتظار داشت هم پروژه را اجرا کند، هم تأمین مالی آن را بر عهده بگیرد، هم پیامدهای بیثباتی اقتصاد کلان را تحمل کند و هم پاسخگوی تأخیرهایی باشد که نقشی در ایجاد آنها نداشته است؟ پاسخ به این پرسش، میتواند نقطه آغاز بازنگری در نحوه مدیریت ریسک در صنعت احداث ایران باشد.
Δ