“توکنایز مسکن” ابزار جدید یا بازآرایی ابزارهای قدیمی؟

گروه سرمایه‌گذاری مسکن اعلام کرد طرح فروش متری مسکن از هفته آینده و پس از امضای تفاهم‌نامه با صندوق نوآوری و شکوفایی و شرکت مجری، وارد مرحله اجرا می‌شود؛ طرحی که با وجود مطرح شدن در بازار سرمایه، هنوز جزئیات آن درباره قالب حقوقی ابزار، بازار محل معامله و مسیر خرید برای عموم به‌صورت رسمی اعلام نشده است.

خریدهای کوچک برای یک هدف بزرگ

در روزهای اخیر بار دیگر ایده‌ای که چند سالی است در ادبیات بازار سرمایه مطرح می‌شود، به تیتر رسانه‌ها بازگشته است: خرید و فروش مسکن به‌صورت متری. هم‌زمان محسن علیزاده، مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن (نماد بورسی: ثمسکن) از آغاز فاز اجرایی طرحی خبر داده که قرار است با امضای تفاهم‌نامه و برگزاری مراسم رونمایی، از هفته آینده وارد مرحله اجرا شود.

در ساده‌ترین تعریف، «فروش متری مسکن» یعنی به‌جای خرید یک واحد کامل، امکان خرید سهم‌های کوچک از یک واحد یا پروژه مسکونی فراهم شود؛ به‌گونه‌ای که افراد بتوانند با پرداخت‌های خرد و مرحله‌ای، به‌تدریج سهم خود را افزایش دهند. هدف این روش، ایجاد مسیر مشارکت برای متقاضیانی است که توان خرید یک‌جای مسکن را ندارند و می‌خواهند پس‌اندازشان هم‌راستا با رشد قیمت مسکن حرکت کند.این ابزار گزینه‌ای برای پس‌انداز و تامین مالی است.

در همین چارچوب، روزنامه دنیای اقتصاد در گزارشی با عنوان «ستون کج توکن مسکن» این روش را طرحی برای خریدهای کوچک توصیف می‌کند و تاکید دارد که حتی طرفداران ایده نیز آن را حلال همه مشکلات نمی‌دانند؛ بلکه بیشتر از آن به‌عنوان گزینه جدیدی برای پس‌انداز و حفاظت ارزش پول در برابر تورم یاد می‌کنند، نه جایگزین کامل وام یا راه‌حل فوری خانه‌دار شدن.

در واقع، این مدل می‌تواند دو کارکرد هم‌زمان داشته باشد:

تامین مالی سازنده (سمت عرضه): سازنده به‌جای اتکا به فروش یک‌جای واحدها، از سرمایه‌های خرد منابع جذب می‌کند و پروژه را جلو می‌برد.

ابزار پس‌انداز برای متقاضی (سمت تقاضا): خانوارها با خریدهای خرد، دارایی خود را همگام با رشد قیمت مسکن نگه می‌دارند، حتی اگر در پایان یک پروژه به اندازه یک واحد کامل نرسند.

توکن یعنی بلاکچین یا اوراق بورسی؟

مساله کلیدی همین‌جاست؛ چون واژه «توکن» در ایران دست‌کم دو معنا پیدا کرده و همین دوگانگی باعث ابهام شده است.

شکل رایج توکن که در ایران کاربرد دارد، یعنی ابزار رسمی بازار سرمایه نه الزاما بلاکچین. طبق تعبیری که دنیای اقتصاد برای این حالت ارائه می‌دهد،توکنایز کردن مسکن یا به تعبیری تعریف اوراق سلف موازی استاندارد بر روی مسکن.در این برداشت، توکن یک اسم رسانه‌ای برای یک ابزار مالی رسمی است.اوراقی که روی یک پروژه مشخص تعریف می‌شود، قابل معامله است و قواعد عرضه عمومی آن باید زیر نظر نهاد ناظر (سازمان بورس) باشد. این نگاه حتی به ماده ۲۰ قانون بازار اوراق بهادار ارجاع می‌دهد که هرگونه عرضه عمومی اوراق باید با مجوز سازمان بورس انجام شود و این قاعده درباره توکن‌سازی پروژه مسکن نیز صدق می‌کند.

در معنای دوم، توکن همان چیزی است که در ادبیات جهانی هم شناخته می‌شود. به معنای توکن مبتنی بر بلاک‌چین است؛ واحدی دیجیتال که نمایندگی منافع یک دارایی (مانند ملک یا پروژه مسکن) را بر عهده دارد و صدور، ثبت و انتقال آن بر بستر بلاک‌چین و با سازوکارهای رمزنگاری و اجماع انجام می‌گیرد.

بر این اساس، دو حالت محتمل برای مسیر خرید وجود دارد:

اگر مدل بورسی خریدار باید بتواند از مسیرهای رسمی بازار سرمایه خرید کند و قیمت‌گذاری، اطلاع‌رسانی، تضامین و بازار ثانویه ذیل قوانین بازار سرمایه تعریف شود.اگر مدل توکن واقعی باشد خریدار متراژ را در یک محیط پلتفرمی می‌خرد؛ اما آن‌وقت پرسش حقوقی پررنگ‌تر می‌شود: آیا این عرضه عمومی با مجوز سازمان بورس انجام می‌شود یا خیر؟ و اگر نه، ریسک‌های حقوقی و ریسک مالکیت برای خریدار چگونه پوشش داده خواهد شد؟

خریدار «کجا» متراژ را می‌خرد؟

ابهام اصلی طرح در این مرحله، مسیر خرید است؛ این‌که متراژهای خرد دقیقاً در چه قالبی عرضه می‌شوند و خریدار از کدام بستر آن را می‌خرد. از یک سو، مسئولان گروه مالی بانک مسکن از پیگیری ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان و اخذ مجوزهای لازم از سازمان بورس، نهادهای مالی و بانک مرکزی سخن گفته‌اند که نشانه حرکت طرح در چارچوب رسمی بازار سرمایه است. از سوی دیگر، تا زمان اعلام نوع ابزار، نماد معاملاتی، دارایی پایه (این‌که متراژ به کدام پروژه یا سبد پروژه‌ها متصل است)، و نحوه محاسبه ارزش روز و تسویه، پاسخ قطعی به این پرسش که خریدار کجا و با چه مبنایی متراژ را می‌خرد در دست نیست.