نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
به گزارش اکوایران، بازار مسکن در ماههای اخیر با رکود معاملات و کاهش قدرت خرید مواجه بوده است. در حالی که انتظار میرفت خرید و فروش در دی و بهمن افزایش یابد، این پیشبینی محقق نشد. از سوی دیگر، هزینه تمامشده ساخت با قیمتهای فعلی بازار همخوانی ندارد و سود سازندگان در پایینترین سطح خود […]
به گزارش اکوایران، بازار مسکن در ماههای اخیر با رکود معاملات و کاهش قدرت خرید مواجه بوده است. در حالی که انتظار میرفت خرید و فروش در دی و بهمن افزایش یابد، این پیشبینی محقق نشد. از سوی دیگر، هزینه تمامشده ساخت با قیمتهای فعلی بازار همخوانی ندارد و سود سازندگان در پایینترین سطح خود قرار گرفته است. در چنین شرایطی، آینده بازار مسکن همچنان مبهم است و برخی عوامل، از جمله افزایش بودجه شهرداری برای سال آینده، میتواند هزینههای ساخت را افزایش دهد.
داوود بیگینژاد، نایبرئیس اول اتحادیه املاک تهران، درباره برخی گمانهزنیها مبنی بر افزایش قیمت مسکن در سال آینده گفت: «قیمت فعلی مسکن برای سازندگان چندان مناسب نیست، چراکه هزینه تمامشده ساخت با نرخهای کنونی بازار تفاوت زیادی دارد و سود سازندگان به کمترین میزان خود رسیده است. در برخی مناطق تهران، قیمتهای اعلامشده برابر با هزینه تمامشده ساخت است. انتظار میرفت در ماههای اخیر میزان خرید و فروش افزایش یابد، اما این اتفاق نیفتاد. با این حال، پیشبینی وضعیت بازار در سال آینده دشوار است. در حال حاضر، شرایط برای خریداران مناسب است، اما باید در نظر داشت که شهرداری بودجه سال آینده را با افزایش بسته است که میتواند به رشد هزینههای ساخت منجر شود.»
او درباره نبود آمار دقیق از میزان معاملات مسکن اظهار کرد: «از مردادماه، سامانهای که در اختیار مشاوران املاک بود، از دسترس خارج شده و امکان ارائه آمار مستند درباره تعداد قراردادها وجود ندارد. قیمتهای اعلامشده نیز بر اساس حدس و گمان است. پیشتر، این سامانه اطلاعات دقیقی درباره تعداد قراردادهای ثبتشده و قیمت آنها ارائه میداد.»
او درباره کاهش توان خرید مسکن در میان مردم گفت: «سالهاست که درباره کاهش قدرت خرید مسکن صحبت میشود. افزایش قیمتها با توان اقتصادی مردم همخوانی ندارد و بسیاری از متقاضیان از بازار مسکن دور ماندهاند، در نتیجه جمعیت مستأجران افزایش یافته است. بسیاری از افرادی که در سالهای گذشته قصد خرید خانه داشتند، موفق به این کار نشدند. به عنوان مثال، اگر فردی ۹۶۰ میلیون تومان وام مسکن دریافت کند، پس از کسر هزینههای مربوط به اوراق و دفترخانه، حدود ۷۰۰ میلیون تومان در اختیار او قرار میگیرد.»
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
در این گزارش، فایلهای اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمعهای خرید مناطق مختلف تهران را رصد کردیم. هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت بسته به عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح درآمد منطقه، میزان تردد مشتری، برندهای فعال در پاساژ، کیفیت خدمات مجتمع و جایگاه واحد در با یکدیگر فاصله زیادی دارند و این تفاوت قیمت باعث میشود از منظر توجیه اقتصادی، انتظارات فروش یک واحد تجاری در پاساژهای مختلف نیز متفاوت باشد. علاوه بر هزینه اجاره، سایر هزینههای جاری مانند شارژ مجتمع، هزینه انرژی، نیروی انسانی و … نیز تحت تاثیر موقعیت مکانی و سطح خدمات پاساژ قرار دارند. برای نمونه، بررسی فایلهای موجود نشان میدهد یک واحد تجاری حدود ۱۳ متری در کوروش مال با شرایط رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه حدود ۱۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ در حالی که در هروی سنتر یک واحد با متراژ مشابه با رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵0 میلیون تومان فایل شده است.
یکی از پرسشهایی که در ادبیات اقتصاد مسکن مطرح میشود این است که چه ارتباطی بین اشتغال و مالکیت مسکن وجود دارد؟ آیا افزایش تعداد افراد شاغل در یک خانوار، به افزایش احتمال مالکیت مسکن منجر میشود؟ برای پاسخ به این پرسش، اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوار شهری سال ۱۴۰۳ مرکز آمار ایران را بررسی کردیم؛ انتظار میرود خانوارهایی که درآمد فعال بیشتری دارند، شانس بالاتری برای خرید مسکن داشته باشند؛ اما نتایج نشان میدهد مالکیت مسکن تنها بازتاب درآمد فعلی خانوار نیست. عواملی مانند سابقه درآمدی، امکان پسانداز، سن خانوار و فرصت انباشت دارایی در طول زمان نیز نقش مهمی در شکلگیری مالکیت دارند. بالاترین سهم مالکیت نه در میان شاغلان، بلکه در میان خانوارهای دارای درآمد بدون کار مشاهده میشود؛ ۸۶.۶ درصد خانوارهای این گروه مالک مسکن هستند. بررسی سن خانوارها نیز این الگو را تأیید میکند؛ سهم مالکیت از ۲۵.۱۶ درصد در میان خانوارهای جوان زیر ۳۰ سال، به ۸۸.۷۲ درصد در خانوارهای دارای سرپرست ۶۰ سال و بیشتر افزایش مییابد؛ مالکیت مسکن بیشتر نتیجه انباشت دارایی در طول زمان است تا ً درآمد و اشتغال فعلی خانوار.
Δ