نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
بررسی فایلهای اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمعهای خرید تهران نشان میدهد هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت فاصله قابلتوجهی با یکدیگر دارد؛ فاصلهای که فقط به محله محدود نمیشود و به عواملی مثل میزان تردد مشتری، جایگاه واحد در پاساژ، طبقه، پاخور، برندهای حاضر در مجتمع و سطح خدمات آن بستگی دارد.
برای نمونه، یک واحد تجاری حدود ۱۳ متری در کوروش مال با ۴۰۰ میلیون تومان رهن و حدود ۱۰۰ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده، در حالی که واحدی با متراژ مشابه در هروی سنتر، با همان میزان رهن، حدود ۵۰ میلیون تومان اجاره ماهانه دارد.
اما هزینه واقعی فعالیت در یک واحد تجاری فقط اجاره نیست. در نمونهای از یک واحد ۱۰ متری در طبقه همکف کوروش مال، اجاره ماهانه حدود ۱۲۰ میلیون تومان، همراه با شارژ، هزینههای جاری و حقوق نیروی انسانی، مجموع هزینه ثابت ماهانه را به حدود ۱۸۶ میلیون تومان میرساند.
حالا سؤال مهمتر این است: این مغازه برای اینکه فقط به نقطه سربهسر برسد، باید چقدر فروش داشته باشد؟
اگر حاشیه سود ناخالص ۲۰ درصد باشد، حدود ۹۳۱ میلیون تومان فروش ماهانه لازم است. با حاشیه سود ۳۰ درصد، این رقم به حدود ۶۲۱ میلیون و با حاشیه سود ۴۰ درصد، به حدود ۴۶۶ میلیون تومان میرسد.
این محاسبه البته هزینههایی مانند مالیات و تأمین موجودی کالا را شامل نمیشود؛ بنابراین فروش لازم برای رسیدن به سود واقعی، از این ارقام بالاتر خواهد بود.
در بازار اجاره واحدهای تجاری، سؤال فقط «اجاره چقدر است؟» نیست؛ سؤال اصلی این است که پاخور یک واحد تجاری باید چقدر فروش ایجاد کند تا اجاره آن توجیه اقتصادی داشته باشد؟
در جنوب تهران، فاصله قیمت مسکن فقط میان مناطق نیست؛ در بعضی موارد، دو محله در یک منطقه میتوانند نزدیک به ۹۰ درصد اختلاف قیمت داشته باشند. بررسی نزدیک به هزار فایل آگهی رهن و اجاره در مناطق ۱۵، ۱۶، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ تهران نشان میدهد که بازار مسکن در جنوب پایتخت، برخلاف تصور رایج، بازاری یکدست نیست.
افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه)، یکی از مهمترین اتفاقات سیاست اعتباری بازار مسکن در سال جاری بود. بر اساس مصوبه هیئت عالی بانک مرکزی در مردادماه ۱۴۰۵، سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد تومان به دو میلیارد تومان افزایش یافت و سقف تسهیلات جعاله نیز از ۲۸۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان رسید. در شرایطی که قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن به شدت کاهش یافته است، انتظار میرفت افزایش سقف وام، تقاضا برای اوراق تسه را افزایش دهد. بررسی رفتار بازار فرابورس نشان میدهد این اثر اگرچه با تأخیر ظاهر شد، اما در هفتههای اخیر خود را در رشد قیمت اوراق نشان داده است.
آیا بیشتر بودن تعداد افراد شاغل در یک خانوار، الزاماً به معنای احتمال بیشتر مالکیت مسکن است؟ بررسی اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوارهای شهری در سال ۱۴۰۳ نشان میدهد پاسخ چندان ساده نیست. اگرچه افزایش تعداد افراد دارای درآمد میتواند ظرفیت مالی خانوار را برای پسانداز و خرید مسکن افزایش دهد، اما مالکیت خانه بیش از آنکه صرفاً به درآمد و اشتغال فعلی وابسته باشد، نتیجه سابقه اقتصادی، امکان پسانداز و انباشت دارایی در طول زمان است.
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
Δ