خانه‌ای که قسط خودش را می‌دهد

گزارش تازه وب‌سایت Real Estate Investing Today  نشان می‌دهد که در سال ۲۰۲۶ نیز املاک چندخانواری کوچک همچنان یکی از گزینه‌های محبوب سرمایه‌گذاران آمریکایی هستند. دلیل این استقبال تنها کسب درآمد اجاره‌ای نیست؛ بلکه امکان کاهش هزینه مالکیت از طریق اجاره دادن بخشی از ملک است؛ مدلی که در ادبیات سرمایه‌گذاری مسکن آمریکا با عنوان House Hacking شناخته می‌شود.در این شیوه، خریدار به جای خرید یک خانه تک‌واحدی، یک ساختمان دوبلکس یا تریپلکس خریداری می‌کند. سپس در یکی از واحدها ساکن می‌شود و واحد یا واحدهای دیگر را اجاره می‌دهد. درآمد حاصل از اجاره می‌تواند بخش قابل توجهی از اقساط وام مسکن، هزینه‌های نگهداری و حتی مالیات ملک را پوشش دهد. به همین دلیل، بسیاری از آمریکایی‌ها این مدل را یکی از کم‌هزینه‌ترین روش‌های ورود به بازار سرمایه‌گذاری ملکی می‌دانند.

مزیت مهم دیگر این روش، دسترسی به تسهیلاتی است که معمولاً برای خانه اول یا سکونت شخصی در نظر گرفته شده‌اند. برای مثال، خریدار در صورت سکونت در یکی از واحدها می‌تواند از وام‌هایی مانند FHA Loan  استفاده کند که نسبت به وام‌های سرمایه‌گذاری، پیش‌پرداخت پایین‌تر و شرایط آسان‌تری دارند. به این ترتیب، ملکی که هم محل سکونت است و هم درآمد اجاره‌ای ایجاد می‌کند، بخشی از هزینه خرید خود را تأمین می‌کند؛ مفهومی که در بازار مسکن ایران تقریباً ناشناخته است.

این گزارش همچنین تأکید می‌کند که موفقیت در چنین سرمایه‌گذاری‌ای بیش از هر چیز به انتخاب شهر و حتی محله وابسته است. سرمایه‌گذاران باید علاوه بر قیمت خرید، عواملی مانند تقاضای پایدار برای اجاره، رشد جمعیت، وضعیت بازار کار و چشم‌انداز اقتصادی شهر را نیز بررسی کنند.

بر اساس این گزارش، شهرهای منطقه غرب میانه آمریکا همچنان از جذاب‌ترین مقاصد سرمایه‌گذاری در دوبلکس و تریپلکس هستند. کلیولند با قیمت تقریبی ۱۷۵ تا ۱۹۰ هزار دلار برای یک دوبلکس و بازدهی ناخالص اجاره‌ای بیش از ۹ درصد، یکی از گزینه‌های اصلی سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود. دیترویت نیز با وجود ریسک بالاتر، به دلیل قیمت‌های پایین‌تر و امکان دستیابی به بازدهی دو رقمی، همچنان مورد توجه سرمایه‌گذاران درآمدمحور قرار دارد.در مقابل، شهرهایی مانند ایندیاناپولیس، کلمبوس و سن‌آنتونیو بیشتر برای سرمایه‌گذارانی مناسب هستند که علاوه بر درآمد اجاره‌ای، به رشد ارزش ملک در بلندمدت نیز فکر می‌کنند. اقتصاد متنوع، رشد اشتغال و افزایش جمعیت از مهم‌ترین عواملی است که از بازار مسکن این شهرها حمایت می‌کند.البته نویسنده گزارش نسبت به برخی بازارها نیز هشدار می‌دهد. در بخش‌هایی از ایالت‌های جنوبی آمریکا که طی سال‌های اخیر ساخت‌وساز با سرعت زیادی انجام شده، احتمال افزایش عرضه و کند شدن رشد اجاره‌بها وجود دارد؛ موضوعی که می‌تواند بازده سرمایه‌گذاری را تحت تأثیر قرار دهد.

مسکن؛ کالای مصرفی یا دارایی مولد؟

 مهم‌ترین تفاوت میان نگاه ایران و آمریکا به این نوع املاک، در همین نقطه است. در ایران، دوبلکس و تریپلکس بیشتر به عنوان خانه‌هایی لوکس و مصرفی شناخته می‌شوند؛ در حالی که در آمریکا همین ساختمان‌ها بخشی از زنجیره سرمایه‌گذاری مسکن هستند و می‌توانند هم‌زمان نقش محل سکونت، منبع درآمد اجاره‌ای و ابزاری برای ساخت ثروت را ایفا کنند.به همین دلیل، جذابیت دوبلکس و تریپلکس در بازار آمریکا صرفا به چند واحد بودن آن‌ها محدود نمی‌شود؛ بلکه به این برمی‌گردد که این نوع ملک می‌تواند از همان روز نخست خرید، بخشی از هزینه‌های مالکیت خود را تأمین کند.