نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
به گزارش اکوایران، کارشناسان معتقدند بازار مسکن در حال حاضر شرایط خاص پس از جنگ را پشت سر میگذارد. در حالی که در حدود یک دهه، به صورت مداوم قیمت مسکن افزایش داشت، سؤال این است که باید در انتظار کاهش بیشتر قیمت مسکن باشیم؟ و آیا این کاهش قیمت ادامهدار خواهد بود؟ روزنامه ایران […]
به گزارش اکوایران، کارشناسان معتقدند بازار مسکن در حال حاضر شرایط خاص پس از جنگ را پشت سر میگذارد. در حالی که در حدود یک دهه، به صورت مداوم قیمت مسکن افزایش داشت، سؤال این است که باید در انتظار کاهش بیشتر قیمت مسکن باشیم؟ و آیا این کاهش قیمت ادامهدار خواهد بود؟
روزنامه ایران در گزارشی نوشت: در بازار مسکن شهر تهران، کاهش قیمت برخی مناطق شمالی شهر تهران که همیشه قیمت مسکن در این مناطق فاصله زیادی با مناطق دیگر داشته، شروع شده است. به نظر فعالان بازار مسکن، چون قیمت مسکن در مناطق گران قیمت شهر تهران همواره بر متوسط قیمت کل شهر و حتی کشور اثر دارد، تأثیر کاهش قیمت در این مناطق بر قیمت مسکن انتظار غیرواقعی نیست.
فردین یزدانی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، ادامه رکود و کاهش قیمت واقعی مسکن یا حداقل ثبات قیمت را مشخصه اصلی بازار مسکن تا آخر سال عنوان کرد.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه شرایط پیش آمده در زمان جنگ و بعد از آن، چگونه بازار مسکن را تحت تأثیر قرار داده است، میگوید: «شرایطی پیش آمده که ریسک و مخاطره داراییهای ملکی زیاد شده یا در واقع ریسک سیاسی داشتن دارایی ملکی افزایش یافته چون نقدپذیری این دارایی یا نقد شوندگی آن کم شده است. بنابراین چون نقدشوندگی مسکن کمتر است، سرمایهها به سمت بازارهای دیگر سرازیر میشود و کلاً سطح تقاضا کاهش پیدا میکند.»
یزدانی معتقد است: «کاهش تقاضای مسکن عمومی است اما در مناطقی مانند تهران که در جنگ ۱۲ روزه هدف بیشترین حملات بوده، کاهش تقاضا برای مسکن بسیار بیشتر است. آنچه در بازار مسکن شاهد آن هستیم، برخی واکنشهای خارج از عرف است که به نظر میرسد موقتی باشد. طبق شرایط کلی حاکم بر بازار مسکن در مواقع عادی، کاهش یا افزایش قیمت در شهر تهران، موجب تغییرات قیمتی در مناطق و استانهای مختلف کشور میشود، اما بعد از جنگ، کاهش قیمت مسکن در شهر تهران تحت تأثیر کاهش تقاضا، این تقاضا را به نقاط امنتری در کشور منتقل کرده است بنابراین رشد تقاضا، رشد قیمت مسکن در این مناطق را پیشبینیپذیر کرده است.»
در این خصوص یزدانی معتقد است که همزمان با کاهش تقاضا در تهران، احساس نگرانی باعث شده سیل تقاضای مسکن به سمت مناطق شمالی کشور روان شود. این نگرانی در اذهان بخش عمدهای از مردم باعث ایجاد حس ناامنی شده و بسیاری از اقشاری که تاکنون خیال تداوم سکونت در شهر تهران را داشتند، منصرف شدهاند و این سطح تقاضا به شهرهای دیگر منتقل شده است.
او میافزاید: «با این تفاسیر میتوانیم نتیجه بگیریم که رکودی که در دو سال اخیر در بازار مسکن برقرار بود، تشدید شده است و به نظر نمیرسد در آینده نزدیک رکود در بخش مسکن از بین برود یا دستکم آثار آن کم شود. تداوم نگرانی باعث ادامهدار بودن و تشدید رکود خواهد شد.»
به گفته یزدانی، نقدشوندگی مسکن نسبت به کالاهای سرمایهای مانند طلا یا ارز کمتر است، اما این مشخصه به خاطر شرایط کنونی، تشدید شده است و عاملی شده تا تقاضای سرمایهای نیز از بازار مسکن برود. خروج تقاضای مصرفی تحت تأثیر نگرانیهای به وجود آمده و کاهش سرمایهگذاری به خاطر ریسک نقدشوندگی، کاهش قیمت مسکن را در چشمانداز بازار ترسیم کرده است.
وی میافزاید: «هر چند قبل از جنگ، تمام برآوردها بر این بود که امسال سال خوبی برای نقدشوندگی مستغلات نیست، با شروع جنگ عوامل دیگر هم مزید بر علت شد تا بازار بزودی رونق نگیرد. همان طور که عرضه فایلها نشان میدهد، بیشترین کاهش قیمت فروش نیز در روزهای اخیر مربوط به مناطق یا محلاتی در شهر تهران است که در زمان جنگ مورد اصابت قرار گرفت و عملاً تقاضایی برای مسکن در این محلهها وجود ندارد.»
او خاطرنشان میکند: «پیشبینی این است با تداوم این شرایط، قیمت واقعی مسکن کاهشی باشد اما قیمت اسمی خیر. زمانی که قیمت اسمی ثابت است اما تورم تداوم دارد، به این معنی است که قیمت واقعی کاهشی است ولی نباید فکر کنیم قیمت نسبی مسکن ریزش آنچنانی خواهد داشت. با توجه به مشکلاتی که در زنجیره تأمین صنعت ساختمان است و به خاطر اتفاقات اخیر، چرخه فعالیت ساختمانی تا حدی کند شده است؛ به همین دلیل به نظر میرسد نباید منتظرکاهش در قیمتهای اسمی باشیم مگر در مناطق خاصی از کشور و بهخصوص مناطق خاصی از شهر تهران که کاهش قیمت را تجربه میکنند اما نباید در انتظار افزایش قیمت مسکن نیز باشیم.»
او با اشاره به اینکه سرمایهگذاری در مسکن نیز در حال حاضر در انتظار چشمانداز بازار است، گفت: «در بحث سرمایهگذاری در مسکن، به تبع همان عامل ریسک و مخاطره، اولاً ورود سرمایهگذاری جدید خصوصی در حوزه مسکن کند خواهد شد و دوم سرعت تکمیل پروژههای نیمه تمام بخش خصوصی کاهش مییابد و حجم عرضه نیز کم میشود مگر اینکه ناگهان در حوزه سیاسی تغییرات مثبتی رخ دهد.»
یزدانی در عین حال تأکید کرد که ساخت و ساز حمایتی مسکن بر اساس سیاست دولت تداوم دارد اما ممکن است از اعتبارات آن کاسته شود. وی علت این موضوع را توضیح داد و گفت: «در این شرایط بخشی از ساخت و سازها مربوط به برنامههای حمایتی، با پشتیبانی دولت ادامه خواهد داشت البته این ساخت و سازها هم به تأمین اعتبار نیاز دارد و در شرایطی که تعداد زیادی واحد در جنگ آسیب دیده و نیاز به بازسازی دارد، تأمین اعتبار طرحهای حمایتی ممکن است با موانعی مواجه شود.»
کارشناس بازار مسکن رکود بازار مسکن را پیشبینی قطعی بازار عنوان کرد و گفت: «شواهد نشان میدهد در صورت تداوم وضعیت فعلی یا حتی ثبات سیاسی، حداقل تا پایان تابستان رکود در بازار مسکن قطعی است و افزایش قیمت نیز نخواهیم داشت. اگر صلح دائمی برقرار شد و آرامش برگشت، بازار مسکن به شرایط قبل برمیگردد که برقراری وضعیت رکودی است و پیشبینی این است که با تغییر شرایط، باز هم رکود تا پایان سال بر بازار مسکن حاکم است.»
او گفت: «با برقراری ثبات سیاسی، به تدریج چرخ بازار مسکن میچرخد و سرعت ساخت و سازها بالا میرود. باید به این نکته توجه کرد که بیشتر مشکلات بخش مسکن ریشه در مشکلات اقتصادی و سیاستگذاریها دارد. بعد از ثبات سیاسی، هنگام تغییر سیاستگذاریها بخصوص بازسازی واحدهای آسیب دیده از جنگ و ارائه کمکهای اضطراری برای اسکان موقت ساکنان واحدهای آسیب دیده است.»
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
در این گزارش، فایلهای اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمعهای خرید مناطق مختلف تهران را رصد کردیم. هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت بسته به عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح درآمد منطقه، میزان تردد مشتری، برندهای فعال در پاساژ، کیفیت خدمات مجتمع و جایگاه واحد در با یکدیگر فاصله زیادی دارند و این تفاوت قیمت باعث میشود از منظر توجیه اقتصادی، انتظارات فروش یک واحد تجاری در پاساژهای مختلف نیز متفاوت باشد. علاوه بر هزینه اجاره، سایر هزینههای جاری مانند شارژ مجتمع، هزینه انرژی، نیروی انسانی و … نیز تحت تاثیر موقعیت مکانی و سطح خدمات پاساژ قرار دارند. برای نمونه، بررسی فایلهای موجود نشان میدهد یک واحد تجاری حدود ۱۳ متری در کوروش مال با شرایط رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه حدود ۱۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ در حالی که در هروی سنتر یک واحد با متراژ مشابه با رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵0 میلیون تومان فایل شده است.
یکی از پرسشهایی که در ادبیات اقتصاد مسکن مطرح میشود این است که چه ارتباطی بین اشتغال و مالکیت مسکن وجود دارد؟ آیا افزایش تعداد افراد شاغل در یک خانوار، به افزایش احتمال مالکیت مسکن منجر میشود؟ برای پاسخ به این پرسش، اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوار شهری سال ۱۴۰۳ مرکز آمار ایران را بررسی کردیم؛ انتظار میرود خانوارهایی که درآمد فعال بیشتری دارند، شانس بالاتری برای خرید مسکن داشته باشند؛ اما نتایج نشان میدهد مالکیت مسکن تنها بازتاب درآمد فعلی خانوار نیست. عواملی مانند سابقه درآمدی، امکان پسانداز، سن خانوار و فرصت انباشت دارایی در طول زمان نیز نقش مهمی در شکلگیری مالکیت دارند. بالاترین سهم مالکیت نه در میان شاغلان، بلکه در میان خانوارهای دارای درآمد بدون کار مشاهده میشود؛ ۸۶.۶ درصد خانوارهای این گروه مالک مسکن هستند. بررسی سن خانوارها نیز این الگو را تأیید میکند؛ سهم مالکیت از ۲۵.۱۶ درصد در میان خانوارهای جوان زیر ۳۰ سال، به ۸۸.۷۲ درصد در خانوارهای دارای سرپرست ۶۰ سال و بیشتر افزایش مییابد؛ مالکیت مسکن بیشتر نتیجه انباشت دارایی در طول زمان است تا ً درآمد و اشتغال فعلی خانوار.
Δ