نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
بحث انتقال پایتخت که این روزها گرم شده است معمولاً در کنار بحث انتقال صنایع به جنوب و ایجاد بندرهایی با جمعیت میلیونی مطرح میگردد. گویا در ذهن شماری از تحلیلگران وجود کلانشهرهای واقع در کنار دریا همچون نشانهای از توسعۀ اقتصادی و جهتگیری تازه و پویای تمدنی نمایان میشود. در نگاه اول میتوان به […]
بحث انتقال پایتخت که این روزها گرم شده است معمولاً در کنار بحث انتقال صنایع به جنوب و ایجاد بندرهایی با جمعیت میلیونی مطرح میگردد. گویا در ذهن شماری از تحلیلگران وجود کلانشهرهای واقع در کنار دریا همچون نشانهای از توسعۀ اقتصادی و جهتگیری تازه و پویای تمدنی نمایان میشود.
در نگاه اول میتوان به سادگی مثالهای نقض فراوانی برای این طرز فکر یافت. بزرگترین شهر و پایتخت هیچیک از کشورهای مهم اروپایی از قبیل انگلیس، فرانسه، آلمان، روسیه و ایتالیا شهری بندری نیست. این پدیده که بزرگترین شهرها و مراکز عمدۀ اقتصادی در ساحل دریا واقع شده باشند بیشتر یا در قارۀ نو دیده میشود یا در مناطقی از قارۀ کهن که بعدها اهمیت اقتصادی یافتهاند. این نیز پیامد رویدادهای تاریخی و شرایط جغرافیایی است و لزوماً ارتباطی به نوع اشتغال شهروندان ساکن در این شهرهای بندری ندارد. از لحاظ تاریخی پیدایش و رشد شهرها علتهای گوناگونی داشتهاند. هیچگونه رابطۀ الزامآوری میان وجود شهرهای پرجمعیت ساحلی و توسعۀ اقتصادی وجود ندارد. نیویورک به این دلیل یک مرکز مالی مهم جهانی نیست که در ساحل دریا واقع شده است و به نظر نمیرسد بیشتر شهروندان آن در تأسیسات بندری آن شاغل باشند.
گفته میشود اقتصاد ایران باید «دریامحور» بشود. نخست اینکه در اقتصاد تنها مرجعی که مشروعیت و امکانِ منطقیِ تعیین باید و نباید را دارد مشتری و مصرفکننده است. بازار مکانیسمی است که هزینه و فایدۀ ترجیحات و انتخابهای دهها میلیون انسان را در قالب قیمت بیان میکند و این قیمتها هستند که باید و نبایدِ جابهجاییهای سرمایه را مشخص میکنند. دوم اینکه به فرض پذیرفتیم اقتصاد باید دریامحور باشد، چه ارتباط منطقی میان دریامحور بودن اقتصاد و ایجاد کلانشهر در کنار دریا وجود دارد؟ مگر قرار است میلیونها نفر تنها در تأسیسات بندری یا خطوط ریلی مشغول به کار شوند؟ سوم اینکه این کلانشهرهای ساحلی فرضی قرار است کدام کالاها را جابهجا کنند؟ مگر غیر از این است که ابتدا باید تولیدی قابل عرضه در بازارهای جهانی وجود داشته باشد تا از سود خالص حاصل از فروش آنها بتوان به واردات کالا پرداخت و تازه پس از آن است که به بندرهایی برای بارگیری کالاهای صادراتی و وارداتی نیاز میشود؟ قاعدتاً نخست کالا – آن هم کالای قابل عرضه در بازار جهانی – تولید میکنند، سپس برای جابهجایی آنها اگر تأسیسات کنونی جوابگو نبودند به فکر تأسیسات تازه میافتند؛ نه آنکه نخست آزادراه و بندر و خطوط ریلی بسازند و سپس به فکر تولید کالا برای جادهها بیفتند.
بسیار گفته میشود که کشورهای آسیای میانه به دلیل محصور بودن در خشکی به بندرها و خطوط ریلی و آزادراهی ایران نیازمند خواهند شد و این میتواند منبع درآمد تازهای برای کشور فراهم کند. در نتیجه ایران باید پیش از آنکه فرصت از دست برود از این موقعیت بهره ببرد. در واقعیت کشورهای آسیای میانه کشورهایی با جمعیت اندک، جامعه و سیاستی بسیار بسته و سطح توسعۀ اقتصادی فعلاً پایین هستند که بیشتر مراودات اقتصادیشان با روسیه یا چین انجام میشود. به فرض که در آیندهای نامعلوم این کشورها رشد اقتصادی بالایی را تجربه کنند، آن هم تا اندازهای که تجارتشان فقط با اروپا، آمریکا و هند حجم قابل توجهی بشود؛ آیا ایران باید جهتگیری اقتصادی خود را از هماکنون بر پایۀ یک رویداد احتمالی در آیندهای نامعلوم طراحی کند؟ آمدیم و سرمایهای بزرگ را صرف ساختن بنادر و خطوط ریلی عظیم کردیم، ولی کشورهای آسیای میانه کماکان رشد اقتصادی مورد انتظار ما را تجربه نکردند یا تجربه کردند ولی برای مثال بندر کراچی پاکستان یا طرح جادۀ ابریشم جدید مد نظر دولت چین را برای جابهجایی کالاهای خود ترجیح دادند. چه کسی پاسخگوی این حجم از سرمایۀ صرف شده خواهد بود؟ باز فرض کنیم این کشورها تمام مراودات دریایی خود را از بنادر ایران انجام بدهند. چه ضمانتی وجود دارد که سود حاصل از این ترانزیت کالا بیشتر از هزینهای باشد که باید صرف گسترش تأسیسات بندری و ریلی و آزادراهی انجام بگیرد؟
انتقال میلیونها نفر به شهری ساحلی مشکلات دیگری هم در جغرافیای ایران دارد. شهرها و مراکز جمعیتی عمدۀ ایران بیشتر در مناطق کوهپایهای با منابع آبی نسبتاً زیادتر و هوای خنکتر ایجاد شدهاند. گفته میشود یکی از انگیزههای انتقال پایتخت از تهران ناتوانی این منطقه در تأمین نیازهای جمعیت بیشتر است. این در حالی است که سواحل جنوبی ایران هم از منابع آبی بسیار کمتری برخوردارند و هم بخش اعظم جمعیت ایران به اقلیم شرجی آن مناطق عادت ندارند. خود این موضوع مصرف انرژی را در ماههای گرم سال افزایش خواهد داد. به فرض که دولت بتواند با صرف هزینۀ بالا میلیونها نفر را قانع به جابهجایی قابل توجه محل زندگی خود سازد. چه تضمینی هست که ظرف چند سال این جمعیت جابهجا شده از تهران با جمعیت تازهای که خانههای ساکنین پیشین را خریداری خواهند کرد جایگزین نشوند و جمعیت تهران دوباره به سطح پیشین باز نگردد؟ زندگی در تهران به دلایل گوناگون در ذهن ایرانیها دارای مزیت شده است. تا زمانی که این مزیت تنها در تهران باشد نمیتوان با صدور بخشنامه و طرحهای کلان جلوی افزایش جمعیت این شهر و شهرهای اطراف آن را گرفت. البته در ایران مناطق زیادی وجود دارند که از لحاظ اقلیمی مطلوبتر از تهران باشند. اتفاقاً این تفکر اقتصادی بخشنامهای و مبتنی بر برنامهریزی مرکزی است که مزیتی نامتناسب را برای زندگی در تهران نسبت به مناطق دیگر به وجود آورده است. این همان تفکری است که هنوز اصرار دارد با جابهجایی پایتخت – و نه با کاهش نقش دولت در اقتصاد و کوچکسازی آن – مشکلاتی را حل کند که خود به وجود آورده است.
پایتختی تهران یکی از انگشتشمار میراثهای گذشتگان است که در صد سال اخیر اصل آن دستخوش «نوسازی» و برنامهریزی بوروکراتها نشده است. بقایا و نشانههای این میراث – البته تا آنجا که تخریب و با ساختمان یا خیابانی نوساز جایگزین نشده باشد – در جای جای شهر دیده میشوند. دستکم در این یک فقره هنوز میتوانیم بگوییم چیزی داریم که توانسته بیش از دو سده دوام بیاورد و از میل مفرط به جایگزینی و محو آنچه از گذشته رسیده در امان مانده است. پدیدهای که نمونههای اندکی از آن را در تاریخ ایران میتوان یافت.
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
در این گزارش، فایلهای اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمعهای خرید مناطق مختلف تهران را رصد کردیم. هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت بسته به عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح درآمد منطقه، میزان تردد مشتری، برندهای فعال در پاساژ، کیفیت خدمات مجتمع و جایگاه واحد در با یکدیگر فاصله زیادی دارند و این تفاوت قیمت باعث میشود از منظر توجیه اقتصادی، انتظارات فروش یک واحد تجاری در پاساژهای مختلف نیز متفاوت باشد. علاوه بر هزینه اجاره، سایر هزینههای جاری مانند شارژ مجتمع، هزینه انرژی، نیروی انسانی و … نیز تحت تاثیر موقعیت مکانی و سطح خدمات پاساژ قرار دارند. برای نمونه، بررسی فایلهای موجود نشان میدهد یک واحد تجاری حدود ۱۳ متری در کوروش مال با شرایط رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه حدود ۱۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ در حالی که در هروی سنتر یک واحد با متراژ مشابه با رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵0 میلیون تومان فایل شده است.
یکی از پرسشهایی که در ادبیات اقتصاد مسکن مطرح میشود این است که چه ارتباطی بین اشتغال و مالکیت مسکن وجود دارد؟ آیا افزایش تعداد افراد شاغل در یک خانوار، به افزایش احتمال مالکیت مسکن منجر میشود؟ برای پاسخ به این پرسش، اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوار شهری سال ۱۴۰۳ مرکز آمار ایران را بررسی کردیم؛ انتظار میرود خانوارهایی که درآمد فعال بیشتری دارند، شانس بالاتری برای خرید مسکن داشته باشند؛ اما نتایج نشان میدهد مالکیت مسکن تنها بازتاب درآمد فعلی خانوار نیست. عواملی مانند سابقه درآمدی، امکان پسانداز، سن خانوار و فرصت انباشت دارایی در طول زمان نیز نقش مهمی در شکلگیری مالکیت دارند. بالاترین سهم مالکیت نه در میان شاغلان، بلکه در میان خانوارهای دارای درآمد بدون کار مشاهده میشود؛ ۸۶.۶ درصد خانوارهای این گروه مالک مسکن هستند. بررسی سن خانوارها نیز این الگو را تأیید میکند؛ سهم مالکیت از ۲۵.۱۶ درصد در میان خانوارهای جوان زیر ۳۰ سال، به ۸۸.۷۲ درصد در خانوارهای دارای سرپرست ۶۰ سال و بیشتر افزایش مییابد؛ مالکیت مسکن بیشتر نتیجه انباشت دارایی در طول زمان است تا ً درآمد و اشتغال فعلی خانوار.
Δ