نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
در جنوب تهران، فاصله قیمت مسکن فقط میان مناطق نیست؛ در بعضی موارد، دو محله در یک منطقه میتوانند نزدیک به ۹۰ درصد اختلاف قیمت داشته باشند. بررسی نزدیک به هزار فایل آگهی رهن و اجاره در مناطق ۱۵، ۱۶، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ تهران نشان میدهد که بازار مسکن در جنوب پایتخت، برخلاف تصور رایج، بازاری یکدست نیست.
برای مقایسه قیمتها، اجارهبهای ماهانه با عرف رایج بازار به رهن کامل تبدیل شده و سپس میانگین رهن کامل به ازای هر مترمربع محاسبه شده است.
در میان مناطق مورد بررسی، منطقه ۲۰ با حدود ۱۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برای هر مترمربع، بالاترین میانگین رهن کامل را داشته است. پس از آن مناطق ۱۶، ۱۹ و ۱۵ قرار دارند و منطقه ۱۸ با حدود ۱۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان، پایینترین سطح قیمت را ثبت کرده است. فاصله میان دو سر این طیف حدود ۳۲ درصد است؛ رقمی که برای یک واحد ۷۰ متری، معادل حدود ۲۵۰ میلیون تومان اختلاف در رهن کامل خواهد بود.
اما شکاف مهمتر در داخل مناطق دیده میشود. در منطقه ۲۰، فاصله قیمت میان دیلمان و علایین به ۸۹ درصد میرسد. این اختلاف در منطقه ۱۵ میان افسریه شمالی و مسعودیه ۷۴ درصد، در منطقه ۱۹ میان خانیآباد نو شمالی و عبدلآباد ۶۵ درصد، در منطقه ۱۸ حدود ۵۴ درصد و در منطقه ۱۶ میان نازیآباد و جوادیه حدود ۴۹ درصد است.
این تفاوتها نشان میدهد که مرزهای اداری مناطق، لزوماً مرزهای واقعی بازار مسکن نیستند. محله، کیفیت و سن ساختمان میتوانند نقش تعیینکنندهتری در قیمت داشته باشند.
بررسی سن بنا نیز این موضوع را تأیید میکند: در منطقه ۱۶، ساختمانهای ساختهشده از سال ۱۴۰۰ به بعد حدود ۵۳ درصد گرانتر از ساختمانهای ساختهشده تا سال ۱۳۸۹ قیمت خوردهاند. این اختلاف در مناطق ۲۰، ۱۵، ۱۹ و ۱۸ بهترتیب ۴۸، ۴۴، ۳۰ و ۲۶ درصد بوده است.
افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه)، یکی از مهمترین اتفاقات سیاست اعتباری بازار مسکن در سال جاری بود. بر اساس مصوبه هیئت عالی بانک مرکزی در مردادماه ۱۴۰۵، سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد تومان به دو میلیارد تومان افزایش یافت و سقف تسهیلات جعاله نیز از ۲۸۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان رسید. در شرایطی که قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن به شدت کاهش یافته است، انتظار میرفت افزایش سقف وام، تقاضا برای اوراق تسه را افزایش دهد. بررسی رفتار بازار فرابورس نشان میدهد این اثر اگرچه با تأخیر ظاهر شد، اما در هفتههای اخیر خود را در رشد قیمت اوراق نشان داده است.
آیا بیشتر بودن تعداد افراد شاغل در یک خانوار، الزاماً به معنای احتمال بیشتر مالکیت مسکن است؟ بررسی اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوارهای شهری در سال ۱۴۰۳ نشان میدهد پاسخ چندان ساده نیست. اگرچه افزایش تعداد افراد دارای درآمد میتواند ظرفیت مالی خانوار را برای پسانداز و خرید مسکن افزایش دهد، اما مالکیت خانه بیش از آنکه صرفاً به درآمد و اشتغال فعلی وابسته باشد، نتیجه سابقه اقتصادی، امکان پسانداز و انباشت دارایی در طول زمان است.
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
Δ