قرارداد اجاره با افزایش بیش از ۲۵ درصد معتبر است؟

قاسملو با اشاره به ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها می‌گوید تعیین سقف افزایش اجاره‌بها مستند به قانون است و نمی‌توان آن را صرفاً یک توصیه یا بخشنامه اداری دانست. او توضیح می‌دهد که قانون برای تخلف از سقف تعیین‌شده نیز ضمانت اجراهایی مانند استرداد اضافه دریافتی، جریمه و محرومیت از برخی معافیت‌های مالیاتی پیش‌بینی کرده است؛ موضوعی که به اعتقاد او نشان می‌دهد قانونگذار قصد داشته این محدودیت را الزام‌آور کند.

با این حال،  قانون به صراحت اعلام نکرده است که قراردادهایی که با افزایش بیش از سقف مصوب منعقد می‌شوند، باطل یا غیرنافذ هستند. از سوی دیگر، سامانه‌های رسمی نیز چنین قراردادهایی را ثبت می‌کنند و همین موضوع باعث شده در عمل، میان اجرای قانون و فرآیند ثبت قراردادها نوعی دوگانگی ایجاد شود.، همین خلأ قانونی موجب شده دو تفسیر متفاوت درباره اعتبار این قراردادها شکل بگیرد. بر اساس تفسیر نخست، اگر دادگاه ماده ۷ را یک قاعده آمره بداند، توافق موجر و مستأجر نسبت به بخش مازاد بر سقف قانونی فاقد اثر خواهد بود و مستأجر می‌تواند اضافه پرداختی را مطالبه کند. اما در تفسیر دوم، اگر دادگاه این مقرره را صرفاً یک ابزار تنظیم بازار تلقی کند، اصل بر اعتبار قرارداد خواهد بود و تنها ضمانت اجراهای پیش‌بینی‌شده در قانون برای موجر اعمال می‌شود.

او البته معتقد است از منظر مبانی حقوقی، استدلال مبنی بر آمره بودن این مقرره از قوت بیشتری برخوردار است؛ زیرا قانونگذار علاوه بر تعیین سقف، برای تخلف از آن نیز ضمانت اجرا در نظر گرفته است. با این حال، نبود تصریح درباره بطلان قرارداد، همچنان زمینه برداشت‌های متفاوت را فراهم کرده است.در ادامه به اصل «حاکمیت اراده» در حقوق قراردادها اشاره می‌کند و می‌گوید اگر دادگاه به این نتیجه برسد که سقف افزایش اجاره‌بها قاعده آمره نیست، در این صورت مواد ۱۰، ۲۱۹ و ۲۲۳ قانون مدنی و اصل آزادی قراردادها بر رابطه طرفین حاکم خواهد بود. اما اگر دادگاه این حکم را آمره بداند، توافق برخلاف آن نمی‌تواند صرفاً با استناد به رضایت طرفین معتبر شناخته شود.

 درباره رویه محاکم نیز در حال حاضر نمی‌توان با اطمینان پیش‌بینی کرد که دادگاه‌ها در چنین پرونده‌هایی به نفع مستأجر رأی خواهند داد یا موجر. به گفته او، تاکنون رأی وحدت رویه‌ای از سوی هیأت عمومی دیوان عالی کشور صادر نشده و آرای منتشرشده نیز یکسان نیستند.او توضیح می‌دهد که دادگاه‌ها احتمالاً در رسیدگی به این اختلافات، عواملی مانند شمول یا عدم شمول قرارداد بر ماده ۷ قانون، سقف مصوب در زمان انعقاد قرارداد، شرایط توافق طرفین و نحوه دریافت مبالغ اضافه را بررسی خواهند کرد. بنابراین در شرایط فعلی، امکان پذیرش استدلال هر دو طرف در محاکم وجود دارد. درباره مسیرهای قانونی طرفین نیز توضیح می‌دهد که مستأجر می‌تواند با استناد به ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، استرداد مبالغ اضافه و اعمال ضمانت اجراهای پیش‌بینی‌شده در قانون را مطالبه کند. در مقابل، موجر نیز می‌تواند با استناد به اصل لزوم قراردادها، مواد ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی و توافق امضاشده میان طرفین، از اعتبار قرارداد دفاع کند.

به گفته این حقوقدان، پرسش اصلی که در نهایت باید به آن پاسخ داده شود این است که آیا ضمانت اجراهای پیش‌بینی‌شده در تبصره ۱ ماده ۷ صرفاً جنبه اداری و مالی دارند یا اینکه به معنای بی‌اعتباری توافق نسبت به مبلغ مازاد نیز هستند. پاسخ به این سؤال، می‌تواند تکلیف بخش قابل توجهی از دعاوی مربوط به افزایش اجاره‌بها را روشن کند و به ابهام موجود در اجرای این مصوبه پایان دهد.