نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
در بازار مسکن، فاصله قیمتی میان واحد نوساز و واحد چندسالساخت فقط به سن بنا محدود نمیشود. خریدار هر آپارتمان، در واقع دو دارایی را همزمان میخرد، عرصه یا همان زمین، و اعیان یا بنای ساختهشده روی آن. ارزش عرصه در گذر زمان معمولاً دچار استهلاک فیزیکی نمیشود و حتی میتواند متناسب با موقعیت و شرایط بازار رشد کند؛ اما اعیان با افزایش سن ساختمان، افت کیفیت مصالح و فرسودگی تأسیسات بخشی از ارزش خود را از دست میدهد.بازسازی دقیقاً در همین نقطه وارد معادله قیمت میشود. یک بازسازی هدفمند میتواند بخشی از استهلاک اعیان را جبران کند، ظاهر و کارایی واحد را ارتقا دهد و فاصله آن را با واحدهای نوساز کاهش دهد. بررسیهای اکوایران از سه محله متفاوت تهران نشان میدهد درصد واقعی افزایش قیمت پس از بازسازی، در مناطق مختلف یکسان نیست. در ادامه، با مقایسه نمونههای میدانی، بررسی میکنیم بازسازی یک واحد ۲۰ ساله در هر محله چه میزان به ارزش ملک اضافه میکند و این افزایش قیمت تا چه حد از هزینه بازسازی فراتر میرود.
فرمول کاهش قیمت خانه با افزایش سن بنا از دید کارشناس رسمی یک روش عرفی و تجربی است که کارشناسان رسمی دادگستری برای برآورد اولیه استهلاک استفاده میکنند، اعمال ضرایب کاهنده نسبت به قیمت نوساز همان آپارتمان است برای 5 سال اول، کسر ۲٪ به ازای هر سال واز سال ۶ تا ۴۰ کسر ۱٪ به ازای هر سال میباشد. حداکثر کسر استهلاک معمولاً ۵۵٪ در نظر گرفته میشود. یعنی برای ساختمانهای ۵۰ ساله و بالاتر، ارزش اعیان (ساختمان) تقریبا صفر حساب میشود و قیمت عمدتا بر اساس قدرالسهم زمین محاسبه میگردد تقریباً ۴۵٪ عرصه و ۵۵٪ اعیان در ساختمانهای متعارف. این ضرایب فقط برای مقایسه افت ارزش همان آپارتمان نسبت به حالت نوساز آن است. در واقعیت بازار تهران، یک آپارتمان ۱۰ ساله خوشساخت با پارکینگ، آسانسور و بازسازی خوب ممکن است گرانتر از یک واحد نوساز در ساختمانی ضعیف یا موقعیت نامناسب باشد. موقعیت، تعداد واحدها، نقشه، طبقه، نورگیری، مشاعات و قدرالسهم همه میتوانند این فرمول ساده را تغییر دهند.
در املاک نوساز مقایسه آسان است چون همه چیز تازه و شفاف است. اما در املاک چندسالساخت، کارشناس باید صدها متغیر پنهان را بررسی کند. سن بنا فقط نقطه شروع تحلیل است، نه تعیینکننده نهایی.کارشناسان رسمی دادگستری موارد زیر را دقیق ارزیابی میکنند:
در تهران این پیچیدگی چند برابر است.
عوامل کلیدی تاثیر گذار در کاهش قیمت آپارتمان عبارتند از:
بازسازی چقدر به قیمت اضافه میکند و کدام نوع مؤثرتر است؟
بازسازی دو اثر همزمان دارد: افزایش قیمت و مهمتر افزایش نقدشوندگی. واحد بازسازیشده سریعتر دیده میشود، بازدید بیشتری جذب میکند و احتمال فروش در قیمت مطلوب بالاتر میرود. اما هزینه بازسازی الزاماً یکبهیک به قیمت اضافه نمیشود. ارزش نهایی ملک پس از بازسازی به کیفیت اجرا، شرایط بازار محلی و انتظارات خریداران بستگی دارد.
برای سنجش اثر واقعی بازسازی بر قیمت واحدهای قدیمی، اکوایران در هر یک از سه محله منتخب تهران ۴۰ فایل فروش را بررسی کرده است؛ در هر محله، ۲۰ فایل مربوط به واحدهای بازسازیشده و ۲۰ فایل مربوط به واحدهای بازسازینشده بوده و سن همه واحدها نیز بالای ۲۰ سال در نظر گرفته شده است. نتیجه این مقایسه نشان میدهد بازسازی در همه مناطق اثر یکسانی ندارد؛ در محله مورد بررسی منطقه ۱۱، واحدهای بازسازیشده بهطور میانگین حدود ۷ درصد گرانتر از نمونههای مشابه بازسازینشده قیمتگذاری شدهاند. این فاصله در محلهای از منطقه ۷ به حدود ۱۲ درصد رسیده و در محله منتخب منطقه ۱، اثر بازسازی تا حدود ۲۰ درصد افزایش قیمت را نشان میدهد. به بیان دیگر، هرچه سطح قیمتی و قدرت تقاضای محله بالاتر باشد، بازسازی نقش پررنگتری در جبران افت قیمت و افزایش جذابیت ملک برای خریدار دارد.
اهمیت نوع بازسازی زیرساختی در مقابل ظاهری
نوع بازسازی تعیینکننده بازدهی واقعی و میزان افزایش قیمت ملک است. بازسازیهای پربازده و با اولویت اول، معمولاً شامل کارهای زیرساختی و اساسی هستند؛ مانند تعویض تأسیسات اصلی (لولهکشی، فاضلاب، برقکشی و ارتینگ)، بازسازی سرویسهای بهداشتی، آشپزخانه و کفسازی، اصلاح مشکلات رطوبتی، سازهای و پشتبام، و بهویژه بهبود مشاعات و نمای ساختمان که برای آپارتمانها تأثیر بسیار بالایی دارد. در صورت امکان، نصب یا تعمیر آسانسور نیز یکی از اقدامات پربازده محسوب میشود.در مقابل، بازسازیهای کمبازدهتر عمدتاً شامل تغییرات ظاهری و صرفاً دکوری هستند؛ مانند نقاشی، کاغذدیواری و نورپردازی بدون تقویت پایه فنی و تأسیساتی. همچنین بازسازی لوکس و گرانقیمت در واحدهای کوچک یا در مناطق متوسط که قدرت خرید ساکنان با سطح هزینه همخوانی ندارد، معمولاً بازدهی پایینتری دارد.
غلامرضا سلامی، صاحبنظر ارشد مسکن و ساختمان، در همایش «چشمانداز اقتصاد ایران ۱۴۰۵» با قدردانی از برگزارکنندگان این همایش، اظهار کرد: از دستاندرکاران برگزاری این همایش تشکر میکنم که همچنان برای ایجاد امید در اقتصاد کشور تلاش میکنند. اینکه مردم با وجود همه مشکلات اقتصادی هنوز با استقبال خوب در چنین نشستهایی شرکت میکنند، نشان میدهد که امید در جامعه همچنان زنده است.
دنیای اقتصاد: فایلهای پیشنهادی فروش آپارتمان در محلات منتخب مناطق ۹، ۱۰، ۱۱ و ۱۲ جدول امروز نبض بازار را تشکیل میدهد.
با وجود آنکه شورای عالی مسکن برای کنترل بازار اجاره، سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها را تعیین کرده، همچنان یکی از مهمترین ابهامات این مصوبه، وضعیت حقوقی قراردادهایی است که با توافق موجر و مستأجر و با رقمی بیش از سقف مصوب منعقد میشوند. این ابهام از آنجا پررنگتر میشود که سامانه «خودنویس» و سامانه ثبت الکترونیکی معاملات املاک، مانعی برای ثبت چنین قراردادهایی ایجاد نمیکنند؛ بنابراین این پرسش مطرح است که اگر قراردادی با افزایش بیش از سقف قانونی ثبت شود، آیا از نظر حقوقی معتبر است یا خیر؟
بهزاد قاسملو، وکیل پایه یک دادگستری، در گفتوگو با اکوایران میگوید سقف افزایش اجارهبها مستند به ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبهاست و از نظر حقوقی صرفاً یک توصیه یا بخشنامه نیست. به گفته او، پیشبینی ضمانت اجراهایی مانند استرداد اضافه دریافتی و جریمه نشان میدهد قانونگذار قصد الزامآور بودن این حکم را داشته است.
گزارش «شهرهای جهان ۲۰۲۶» سازمان ملل متحد، در ضمیمه آماری خود وضعیت مسکن کشورهای مختلف را از چند زاویه بررسی کرده است؛. این ضمیمه آماری در شش جدول تنظیم شده است. از تعداد خانههای موجود و توان مالی خانوارها برای تأمین مسکن گرفته تا امنیت تصرف، سکونتگاههای غیررسمی، ایمنی ساختمانها، دسترسی به خدمات پایه و سازگاری شهرها با تغییرات اقلیمی . در میان این دادهها، جدول نخست تصویر قابلتوجهی از بازار مسکن ایران ارائه میدهد؛ تصویری که در آن، همزمان با افزایش تعداد واحدهای مسکونی، کمبود مسکن نیز با سرعتی بسیار بیشتر رشد کرده و متوسط عمر ساختمانهای کشور افزایش یافته است. این گزارش با تمرکز بر ایران، دادههای موجودی، کمبود و سن ساختمانها را در فاصله سالهای ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۳ بررسی و آنها را با روند جهانی و چند کشور منتخب مقایسه میکند.
Δ