نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
در این گزارش با محاسبات ساده ریاضی و یک سری فروض کلی میخواهیم فاصله میان عرف درآمد پایه و مالکیت یک واحد مسکونی میان رده 70 متری در شهر تهران را مورد بررسی قرار دهیم بر اساس بخشنامه حقوق سال ۱۴۰۵ وزارت کار، حقوق ماهانه یک فرد مجرد با یک سال سابقه کار حدود ۲۲ میلیون تومان تعیین شده است. همچنین طبق گزارش اکوایران، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نوساز در تهران حدود ۱۶۸ میلیون تومان برآورد میشود. علاوه بر این، در ادامه به مقایسهی میان میانگین رشد بازار طلا و شاخص بورس پرداخته خواهد شد تا مشخص شود در صورت سرمایهگذاری کامل پسانداز سالانه حقوق در این بازارها، مدتزمان لازم برای دستیابی به ارزش یک واحد مسکونی مورد نظر چه میزان خواهد بود.
بدیهی است در شرایط واقعی، امکان پسانداز کامل درآمد برای هیچ فردی وجود ندارد و بخش قابل توجهی از درآمد صرف هزینههای جاری زندگی میشود. همچنین باید توجه داشت که سطح درآمد ۲۲ میلیون تومان نیز برای بخشی از جامعه، بهویژه در شهر تهران، جزو دستمزد های دستمزدهای رایج است. با این حال، هدف این گزارش ایجاد یک چارچوب ساده برای سنجش فاصله موجود میان درآمد پایه و دسترسی به مسکن بر مبنای فرضهای یکسان و قابل مقایسه است.
در سمت درآمدی، فرض شده است فرد در سال اول ماهانه ۲۲ میلیون تومان حقوق دریافت میکند که معادل ۲۶۴ میلیون تومان در سال است. همچنین در ادامه، حقوق فرد هر سال با نرخ ۴۰ درصد افزایش مییابد و کل درآمد سالانه در هر دوره بهصورت انباشته در نظر گرفته میشود؛ به این معنا که هم رشد دستمزد و هم تجمیع پسانداز سالهای گذشته در محاسبه لحاظ شده است.در سمت بازار مسکن نیز، قیمت یک واحد ۷۰ متری بر اساس قیمت هر متر مربع ۱۶۸ میلیون تومان، در ابتدا حدود ۱۱ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان برآورد شده است. برای آنکه رشد قیمت مسکن را داشته باشیم، با توجه به رشد مرکبی که این دارایی در 5 سال اخیر داشته است میانگین سالانه ۳۵ درصد رشد را در نظر میگیریم؛ یعنی قیمت هر سال نسبت به سال قبل، با نرخ ثابت اما بر مبنای مقدار جدید افزایش مییابد. در چارچوب این فروض، با رشد همزمان درآمد و قیمت مسکن نقطه تلاقی توان پسانداز فرد و قیمت مسکن در حدود سال ۷۱ اتفاق میافتد باید توجه داشت این نرخهای رشد بر مبنای دادههای سالهای اخیر اقتصاد ایران در نظر گرفته شدهاند و لزوما قابل تعمیم به روندهای آینده نیستند.
در سناریوی دوم، فرض بر این است که فرد رویکردی فعالتر در مدیریت پسانداز خود اتخاذ میکند و بهجای نگهداری نقدی، از همان سال نخست کل درآمد سالانه (۲۶۴ میلیون تومان) را وارد بازارهای دارایی میکند. در این چارچوب، هر سال علاوه بر پسانداز جدید، بازدهی حاصل از سرمایهگذاری سالهای قبل نیز به مجموع دارایی اضافه میشود و این روند ادامه پیدا میکند.بر اساس محاسبات، اگر این مسیر در بازار طلا دنبال شود، انباشت سرمایه با اتکا به نرخهای رشد گذشته بهگونهای پیش میرود که فرد میتواند در حدود سال دهم به ارزش یک واحد مسکونی ۷۰ متری دست یابد. در سناریوی مشابه برای بازار سهام، با فرض نرخ رشد در حدود ۴۶ درصد، زمان دستیابی به این هدف به حدود سال هجدهم میرسد.
این مقایسه نشان میدهد که نحوه تخصیص پسانداز و ورود به بازارهای دارایی میتواند فاصله زمانی دستیابی به مسکن را بهطور قابل توجهی کاهش دهد. با این حال، همانطور که پیشتر اشاره شد، این نتایج بر پایه نرخهای رشد تاریخی محاسبه شدهاند و نوسانات و ریسکهای ذاتی این بازارها میتوانند مسیر واقعی را به شکل معناداری متفاوت کنند.
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
در این گزارش، فایلهای اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمعهای خرید مناطق مختلف تهران را رصد کردیم. هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت بسته به عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح درآمد منطقه، میزان تردد مشتری، برندهای فعال در پاساژ، کیفیت خدمات مجتمع و جایگاه واحد در با یکدیگر فاصله زیادی دارند و این تفاوت قیمت باعث میشود از منظر توجیه اقتصادی، انتظارات فروش یک واحد تجاری در پاساژهای مختلف نیز متفاوت باشد. علاوه بر هزینه اجاره، سایر هزینههای جاری مانند شارژ مجتمع، هزینه انرژی، نیروی انسانی و … نیز تحت تاثیر موقعیت مکانی و سطح خدمات پاساژ قرار دارند. برای نمونه، بررسی فایلهای موجود نشان میدهد یک واحد تجاری حدود ۱۳ متری در کوروش مال با شرایط رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه حدود ۱۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ در حالی که در هروی سنتر یک واحد با متراژ مشابه با رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵0 میلیون تومان فایل شده است.
یکی از پرسشهایی که در ادبیات اقتصاد مسکن مطرح میشود این است که چه ارتباطی بین اشتغال و مالکیت مسکن وجود دارد؟ آیا افزایش تعداد افراد شاغل در یک خانوار، به افزایش احتمال مالکیت مسکن منجر میشود؟ برای پاسخ به این پرسش، اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوار شهری سال ۱۴۰۳ مرکز آمار ایران را بررسی کردیم؛ انتظار میرود خانوارهایی که درآمد فعال بیشتری دارند، شانس بالاتری برای خرید مسکن داشته باشند؛ اما نتایج نشان میدهد مالکیت مسکن تنها بازتاب درآمد فعلی خانوار نیست. عواملی مانند سابقه درآمدی، امکان پسانداز، سن خانوار و فرصت انباشت دارایی در طول زمان نیز نقش مهمی در شکلگیری مالکیت دارند. بالاترین سهم مالکیت نه در میان شاغلان، بلکه در میان خانوارهای دارای درآمد بدون کار مشاهده میشود؛ ۸۶.۶ درصد خانوارهای این گروه مالک مسکن هستند. بررسی سن خانوارها نیز این الگو را تأیید میکند؛ سهم مالکیت از ۲۵.۱۶ درصد در میان خانوارهای جوان زیر ۳۰ سال، به ۸۸.۷۲ درصد در خانوارهای دارای سرپرست ۶۰ سال و بیشتر افزایش مییابد؛ مالکیت مسکن بیشتر نتیجه انباشت دارایی در طول زمان است تا ً درآمد و اشتغال فعلی خانوار.
Δ