نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
اکو ایران: در بازار رکود تورمی مسکن، شرایط برای خرید واحدهای مسکونی کوچک متراژ فراهم شده است.
به گزارش اکو ایران به نقل از تسنیم، بازار مسکن کشورمان همچنان درگیر رکود تورمی با رشد خزنده قیمتهاست. یکی از بارزترین ویژگیهای این وضعیت، افزایش قیمت اسمی مسکن همزمان با کاهش قیمت واقعی آن (تعدیلشده با تورم عمومی) است.
این شرایط نشان میدهد مسکن دیگر مانند گذشته نقش حفظ ارزش سرمایه را ایفا نمی کند و قدرت خرید خانوارها بهطور قابلتوجهی کاهش یافته است.
اگرچه مراجع رسمی اعلام قیمت مسکن از جمله بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و مرکز آمار ایران مدتهاست گزارشی از تحولات بازار مسکن منتشر نکردهاند، اما بنا بر گفته فعالان این بخش در تهران، میانگین قیمت اسمی هر متر مربع مسکن در سال ۱۴۰۴ حدود ۱۱۰ تا ۱۲۵ میلیون تومان گزارش شده است که رشد ۱۰ تا ۲۰ درصدی نسبت به ابتدای سال را نشان میدهد.
در مناطق به اصطلاح بالاشهر پایتخت، قیمت واحدهای نوساز به ۴۵۰ میلیون تومان هم رسیده که افزایش اسمی قابل توجهی محسوب میشود. مشاوران املاک تاکید میکنند با قیمتهای اسمی هیچ معامله مسکنی انجام نمیشود.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان درباره وضعیت فعلی بازار مسکن گفت: رصدها نشان میدهد تا حدی قفل بازار مسکن باز شده و هم در حوزه تولید و هم در بخش معاملات تحرکاتی مشاهده میشود. رکود حاکم تغییر سیکل داده و قهر خریداران نسبت به فصل گذشته کاهش یافته است.
وی افزود: این شرایط میتواند ناشی از سیاستهای عدم مداخله دولت باشد. در حوزه زمین، قیمتها متناسب با تورم افزایش یافته و تغییر خاصی نداشته، اما در بخش آپارتمانهای احداثی افزایش قیمت مشاهده شده که کمتر از رشد قیمت زمین بوده است؛ با این حال، احتمال جهش قیمت در این بخش وجود دارد.
پورحاجت با اشاره به افزایش هزینههای ساخت مسکن بیان کرد: امروز هزینه ساخت افزایش یافته، نرخ خدمات مهندسی و قیمت زمین بالا رفته و واحدهای عرضهشده تقریباً همتراز با قیمت تمامشده تولیدکنندگان است.
برخی عوامل از جمله فشار هزینهای باعث میشود سازندگان قیمت اسمی را بالا نگه دارند تا در وضعیت اقتصادی کنونی زیان نکنند. در شرایط رکود تورمی، قیمت اسمی احتمالاً رشد ملایمی (کمتر از تورم) خواهد داشت، اما با توجه به کاهش شدید قدرت خرید مردم، قیمت واقعی (معامله) کاهش مییابد.
به گفته فعالان بازار مسکن، شرایط برای ورود مصرفکنندگان به بازار مسکن فراهم شده و آنها میتوانند با چانهزنی، واحد متناسب با بودجه خود را خریداری کنند.در مقابل اما این بخش فعلا پناهگاه امنی برای حفظ سرمایهها نیست و ورود سرمایهگذاران ممکن است با ریسکهایی همراه شود.
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
در این گزارش، فایلهای اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمعهای خرید مناطق مختلف تهران را رصد کردیم. هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت بسته به عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح درآمد منطقه، میزان تردد مشتری، برندهای فعال در پاساژ، کیفیت خدمات مجتمع و جایگاه واحد در با یکدیگر فاصله زیادی دارند و این تفاوت قیمت باعث میشود از منظر توجیه اقتصادی، انتظارات فروش یک واحد تجاری در پاساژهای مختلف نیز متفاوت باشد. علاوه بر هزینه اجاره، سایر هزینههای جاری مانند شارژ مجتمع، هزینه انرژی، نیروی انسانی و … نیز تحت تاثیر موقعیت مکانی و سطح خدمات پاساژ قرار دارند. برای نمونه، بررسی فایلهای موجود نشان میدهد یک واحد تجاری حدود ۱۳ متری در کوروش مال با شرایط رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه حدود ۱۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ در حالی که در هروی سنتر یک واحد با متراژ مشابه با رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵0 میلیون تومان فایل شده است.
یکی از پرسشهایی که در ادبیات اقتصاد مسکن مطرح میشود این است که چه ارتباطی بین اشتغال و مالکیت مسکن وجود دارد؟ آیا افزایش تعداد افراد شاغل در یک خانوار، به افزایش احتمال مالکیت مسکن منجر میشود؟ برای پاسخ به این پرسش، اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوار شهری سال ۱۴۰۳ مرکز آمار ایران را بررسی کردیم؛ انتظار میرود خانوارهایی که درآمد فعال بیشتری دارند، شانس بالاتری برای خرید مسکن داشته باشند؛ اما نتایج نشان میدهد مالکیت مسکن تنها بازتاب درآمد فعلی خانوار نیست. عواملی مانند سابقه درآمدی، امکان پسانداز، سن خانوار و فرصت انباشت دارایی در طول زمان نیز نقش مهمی در شکلگیری مالکیت دارند. بالاترین سهم مالکیت نه در میان شاغلان، بلکه در میان خانوارهای دارای درآمد بدون کار مشاهده میشود؛ ۸۶.۶ درصد خانوارهای این گروه مالک مسکن هستند. بررسی سن خانوارها نیز این الگو را تأیید میکند؛ سهم مالکیت از ۲۵.۱۶ درصد در میان خانوارهای جوان زیر ۳۰ سال، به ۸۸.۷۲ درصد در خانوارهای دارای سرپرست ۶۰ سال و بیشتر افزایش مییابد؛ مالکیت مسکن بیشتر نتیجه انباشت دارایی در طول زمان است تا ً درآمد و اشتغال فعلی خانوار.
Δ