اجاره‌بها در شمال تهران بیشتر «جهش» کرد یا در جنوب شهر؟

به گزارش اکوایران صدیقه نژادقربان در روزنامه دنیای اقتصاد نوشت:  بازار اجاره مسکن تهران طی ۱۴ سال‌گذشته، تحت‌‌‌‌تاثیر مستقیم تحولات کلان اقتصاد، کاهش مداوم استطاعت مالی خانوارها، نوسانات شدید شاخص قیمت مصرف‌کننده و بروز ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی، وارد یک مسیر کاملا متفاوت از دهه‌های قبل شده‌است. بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد؛ اگرچه سطح عمومی اجاره‌‌‌‌بها در کل شهر به‌صورت پیوسته افزایش‌یافته، اما الگوی این رشد در مناطق مختلف پایتخت یکسان نبوده و به تغییر معنادار «گسل شمال– جنوب» در بازار اجاره منجر شده‌است، از این‌رو در این گزارش، تحولات بازار اجاره‌‌‌‌بهای تهران در سه مقطع کلیدی طی بازه زمانی ۱۴ساله، از ابتدای دهه‌۹۰ تا سال‌جاری، مورد بررسی قرار گرفته‌است؛ مقاطعی که هرکدام بازتاب‌‌‌‌دهنده مرحله‌‌‌‌ای متفاوت از چرخه تورمی اجاره مسکن هستند.

بر اساس تحقیقات «دنیای‌اقتصاد»، در ابتدای دهه‌۹۰، میانگین اجاره‌‌‌‌بهای ماهانه واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران بدون دریافت پول پیش، در حدود ۱۰‌هزار‌تومان به ازای هر مترمربع بود، سطحی که متناسب با درآمد اسمی خانوارها و تورم  آن دوره قرار داشت، اما از سال‌97 تا سال‌1400 مرتب جهش کرد. در این سال‌بازار شاهد بالاترین جهش سالانه اجاره‌‌‌‌بها در تهران بود و تورم اجاره به ۴۵‌درصد رسید، به‌طوری‌که متوسط اجاره‌‌‌‌بهای هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران به 85.7هزار‌تومان افزایش‌یافت. این جهش، نتیجه هم‌‌‌‌زمانی تورم عمومی بالا، شوک‌های قیمتی در بازار مسکن و کاهش شدید استطاعت مالی مستاجران بود که جابه‌جایی‌‌‌‌‌‌‌‌های بین منطقه‌ای شکل‌گرفت و به مهاجرت مستاجرهای مناطق میانی به جنوب شهر انجامید. با این‌حال از سال‌1400 به بعد، به‌رغم ثبت یک رکورد دیگر برای بیشترین رشد اجاره‌‌‌‌بها در سال‌1402، در حال‌حاضر متوسط اجاره‌‌‌‌بهای هر مترمربع در تهران به حدود ۵۰۰‌هزار‌تومان رسیده‌است.

ریشه این جهش‌‌‌‌ها به سال‌۱۳۹۷ بازمی‌گردد که در آن مقطع، هم‌‌‌‌زمان با تشدید ریسک‌های غیر‌اقتصادی در بازار مسکن، جهش ناگهانی قیمت مسکن و رشد سریع شاخص قیمت مصرف‌کننده، مسیر اجاره‌‌‌‌بها نیز تغییر کرد. در این سال، تورم سالانه اجاره به بالای ۲۷‌درصد رسید، درحالی‌که بازار اجاره تا پیش از آن، عمدتا با نرخ‌های رشد کمتر از 20درصد در سال ‌مواجه بود. این روند در سال‌۱۳۹۸ تشدید شد و تورم ۳۷‌درصدی را رقم زد. از سال‌۱۳۹۹ به بعد، تورم اجاره به‌‌‌‌طور پایدار وارد کانال بالای ۴۰‌درصد شد و در سال‌۱۴۰۰ با ثبت تورم ۴۵‌درصدی، به بالاترین سطح تاریخی خود رسید. اگرچه در سال‌۱۴۰۱ نوعی «ثبات نسبی» در نرخ رشد مشاهده شد، اما در سال‌بعد، موج جدیدی از افزایش اجاره‌‌‌‌بها شکل‌گرفت و تورم اجاره در سال‌۱۴۰۲ با ثبت ۵۲‌درصد، رکورد تازه‌‌‌‌ای را به‌جا گذاشت.

از سال‌۱۴۰۳ به بعد، از سرعت رشد اجاره‌‌‌‌بها به شکل محسوسی کاسته شد و تورم سالانه اجاره به محدوده ۲۰ تا ۳۰‌درصد رسید؛ نرخی که طبق داده‌های موجود، در سال‌جاری حتی به حدود ۲۰‌درصد رسیده‌است. بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد عامل اصلی افزایش چشمگیر اجاره‌‌‌‌بها از سال‌97 به بعد، رشد مداوم شاخص قیمت مصرف‌کننده و در نتیجه، افزایش هزینه‌های عمومی زندگی و «جهش‌‌‌‌های مکرر قیمت مسکن» بوده‌است؛ به‌طوری‌که طی بازه زمانی 14‌ساله، هزینه مصرف خانوارها ۳۵‌برابر ‌شده، درحالی‌که اجاره‌‌‌‌بهای کل ۵۰‌برابر افزایش ‌یافته‌است. کاهش نسبی «عرضه آپارتمان  اجاره‌‌‌‌ای»  و اثر «تورم مسکن»، علت این سبقت در رشد است.

گسل اجاره‌‌‌‌بهای شمال-جنوب

داده‌‌‌‌های کلی از بازار اجاره‌‌‌‌بهای تهران طی 14سال‌گذشته دید مشخصی از تغییرات منطقه‌ای ارائه نمی‌دهد، با این‌حال بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، شکل تغییرات و نسبت اجاره‌بها در مناطق مختلف پایتخت متفاوت بوده‌ و تغییر معناداری در گسل شمال–جنوب در این بازه زمانی ایجاد شده‌است. بررسی برآیند ۱۴ساله بازار نشان می‌دهد؛ منطقه یک تهران به‌عنوان نماینده بالاشهر، بیشترین میزان رشد اجاره‌‌‌‌بها را تجربه‌کرده و اجاره‌‌‌‌بها در این منطقه از سال‌۹۰ تاکنون 56.2‌برابر شده‌است، در حالی‌که اجاره‌‌‌‌نشین‌‌‌‌ها در منطقه یک، در ابتدای دهه‌۹۰ به‌‌‌‌طور متوسط 15.7هزار‌تومان به ازای هر مترمربع پرداخت می‌کردند، این رقم در سال‌۱۴۰۰ به ۱۳۹‌هزار‌تومان و در سال‌جاری به 882.8هزار‌تومان در هر مترمربع، رسیده‌است.

نکته قابل‌‌‌‌توجه در بررسی رشد منطقه‌ای اجاره‌‌‌‌بها طی این ۱۴سال ‌آن است که مناطق جنوبی تهران(۹ تا ۲۰) رشد بیشتری نسبت به مناطق میانی(۴ و ۵) تجربه کرده‌اند؛ 44‌برابر در مقایسه با 43‌برابر طی 14 سال‌گذشته. الگویی که نشان می‌دهد فشار تورمی اجاره، به‌‌‌‌تدریج از مناطق میانی به مناطق جنوبی منتقل شده‌است. تحلیل نسبت اجاره‌‌‌‌بهای مناطق مختلف به میانگین کل شهر نیز از تغییر معنادار گسل شمال–جنوب حکایت دارد. این نسبت که در سال‌۱۳۹۰ حدود ۲‌برابر بود، در سال‌۱۴۰۴ به 2.6برابر رسیده‌است. البته این گسل در سال‌۱۴۰۰ به اوج خود رسید ‌و نسبت اجاره‌‌‌‌بهای شمال به جنوب به 2.8برابر افزایش‌یافت. در طول این ۱۴‌سال، نسبت اجاره‌‌‌‌بهای منطقه یک به میانگین کل شهر، روندی صعودی داشته و از 1.57‌برابر در سال‌۹۰ به 1.62‌برابر در سال‌۱۴۰۰ و سپس به 1.8‌برابر در سال‌جاری رسیده‌است. این افزایش مستمر، بیش از هر چیز ناشی از آسیب‌‌‌‌پذیری کمتر ساکنان بالاشهر در‌برابر تورم اجاره و تورم عمومی و استطاعت‌‌‌‌پذیری بالای ساکنان منطقه است.

در مقابل، نسبت اجاره‌‌‌‌بهای مناطق ۴ و ۵ به میانگین شهر، روندی کاهشی را طی کرده‌است. این نسبت که در سال‌۹۰ حدود 1.15برابر بود، به‌‌‌‌تدریج کاهش‌یافته و در سال‌های اخیر به سطح‌برابر با میانگین کل شهر رسیده‌است. داده‌ها نشان می‌دهد؛ میانگین اجاره‌‌‌‌بهای این مناطق، از حدود 11.5هزار‌تومان به ازای هر مترمربع، به ۸۸‌هزار‌تومان در سال‌۱۴۰۰ و سپس به ۵۰۰‌هزار‌تومان در سال‌۱۴۰۴ رسیده‌است. کاهش فاصله این مناطق با میانگین شهر، بازتابی از افزایش آسیب‌‌‌‌پذیری معیشتی خانوارهای دهک‌های متوسط در‌برابر تورم‌های متوالی در این سال‌ها است.

مسیر اجاره‌‌‌‌بهای جنوب شهر اما الگوی متفاوتی را نشان می‌دهد. تا سال‌۱۴۰۰، فاصله اجاره‌‌‌‌بهای مناطق جنوبی با میانگین شهر کاهش‌یافت و نسبت آن از 0.76‌برابر در سال‌۹۰ به 0.58برابر رسید، اما در سال‌۱۴۰۴، این روند معکوس شد و نسبت اجاره‌‌‌‌بهای جنوب شهر به میانگین کل شهر به 0.68‌برابر افزایش‌یافت. این تغییر، بیش از هر چیز به دگرگونی رفتار مکانی مستاجران تهرانی به استثنای مناطق شمالی بازمی‌‌‌‌گردد، زیرا پس از رشد ممتد اجاره‌‌‌‌بها از سال‌۹۷، بازار از سال‌1401 به‌تدریج با پدیده «جابه‌جایی بین‌‌‌‌منطقه‌ای» مواجه شد. طی سه سال‌گذشته این جابه‌‌‌‌جایی روند افزایشی پیدا کرده‌است که به‌دلیل افت شدید استطاعت مالی، الگوی مهاجرت «معکوس» شد و به‌‌‌‌جای مهاجرت از پایین به بالا که در سال‌های قبل رواج داشت، مهاجرت‌‌‌‌ها از بالا به پایین شهر شکل‌گرفت و حرکت مستاجران از مناطق میانی به جنوب شهر و از جنوب‌شهر به حومه افزایش‌یافت. 

ورود مستاجران با استطاعت بالاتر به مناطق جنوبی، موجب شد نرخ رشد اجاره در این مناطق از مناطق میانی پیشی‌بگیرد؛ در واقع نتیجه مهاجرت مستاجران مناطق میانی به جنوب‌شهر که از استطاعت مناسب برای پرداخت اجاره‌‌‌‌بهای مناطق پایین برخوردار بودند، منجر به رشد اجاره‌‌‌‌بهای مناطق جنوبی نسبت به مناطق میانی شد. بر اساس آمار‌های منتشرشده، میانگین اجاره‌‌‌‌بهای مناطق جنوبی تهران در ابتدای دهه‌۹۰ حدود 7.6هزار‌تومان در هر مترمربع بوده‌است، اما با جهش اجاره‌‌‌‌بها در سال‌1400، این رقم به 49.3هزار‌تومان و در شرایط فعلی به حدود 337.5هزار‌تومان در هر مترمربع رسیده‌است؛ سطحی که نشان می‌دهد جنوب شهر نیز دیگر حاشیه امن بازار اجاره برای دهک‌های پایین نیست. اکنون فاصله جنوب با شمال بیشتر شده اما فاصله جنوب با متوسط شهر کمتر شده‌است.